广州商铺出租网获悉 以往广州楼价低，总价一过百万就不得了，现在几百万元的楼“周街都是”。对于成交价超250万元的物业，坊间称之为“大码楼”，这类物业的中介费以及交易内幕较少披露，本次记者为您揭开“大码楼”交易真相。此外，国家有关部门前一阵子曾经在中介行业进行调研，征询业界对于二手交易固定收费的意见。目前二手交易佣金双方总计不超过总价的3%，若按照固定佣金计算，“大码楼”交易最受伤，为此业界人士对此发表了各自的看法。

广州商铺出租网 编辑

大公司靠规模 不靠“大码楼”

合富置业副总经理潘宇豪表示，目前行业内对“大码楼”并没有一个公认的定义，有的认为250万元，有的则认为至少500万元以上。根据合富置业的规定，成交价1000万元以下，佣金合计最高2%；成交价1000万元以上，佣金则为1%。对于重复帮衬、反复买卖楼宇的老客户，他们也会给予一定的优惠。

潘宇豪认为，对于上规模的大公司来说，公司业绩并不能靠“大码楼”或个别精英经纪，必须要以“量”取胜。小型地产行投入与成本都不高，若当月成交了“大码楼”，的确可“3年不发市，发市当3年”，但对于每个月经营成本巨大的中介公司来说，他们必须确保均衡的营业收入。

中原地产物业部副总经理潘婉霞1995年入行，她表示，1997年广州过百万元的房子堪称豪宅；2007年前，250万元以上的房子也很罕见。2007年后，广州楼价升幅凌厉，300万元的住宅也较为普通。以中怡城市花园为例，140平方米的房子总价300万元左右；天河新作的楼价2.8万元/m2，120~130平方米户型的房子就达300万元。不过，中原地产房屋套均总价最多集中在100万~200万元之间，套均300万元以上的成交宗数相当于100万~200万元的成交宗数的20%~30%。

据行业人士表示，中介公司对佣金提成采取一个“跳bar”的激励方式，如某公司每月以7万元佣金提成为水平线，当月累计佣金7万元以下的提成比例为15%，佣金超7万元的则跳升至35%，跨越幅度惊人。故此，成交价越高，经纪提成越高，累计提成越容易超上限。

潘宇豪与潘婉霞都表示，大行经纪做一笔大交易并非可以高枕无忧，除非这个经纪觉得“赚够走人”，否则每月佣金任务都要清零计算，即当月成交一个“大码楼”，该佣金提成不可分摊计算，下个月又要重新开始。对于“超劲”佣金，经纪也并非可以全部入袋。根据个人收入所得税的累进税率计算，最高税率为45%，相当于超额佣金近半要“贡献”给税局。

广州商铺出租网 编辑

“大码楼”交易费时费力

潘婉霞长期主管天河北和珠江新城片区业务，她的团队做过的最大的一单二手交易是去年成功促成珠江新城某商业裙楼总价1亿多元的整层物业出售。她表示，这个项目难度非常大，她们从市场调查、初期可行性分析、商业计算投资分析到交易过户，乃至后期室内规划间隔、招租（因为业主并非占据整层，部分也供出租）的全程服务。潘婉霞表示，她曾经跟过一个“大码”楼交易，整个过程历时两三年。

合富置业潘宇豪表示，别以为“大码楼”与“细码楼”在房管局过户交易一样，以为经纪为此付出的努力是一样的，其实成交一个别墅与成交一个单身公寓经纪所花的精力完全不一样。

满堂红滨江东分店店长许国强表示，促成“大码楼”的成交确实是一项很考验经纪个人技巧的工作，除了公司已有的品牌价值外，经纪个人对市场的触觉是否敏锐，对板块价值是否有前瞻性以及综合知识是否全面，都决定了是否能促成一套“大码楼”交易。许国强回忆自己去年成交的一套金海湾的物业，总价达到680万元，当时另一家分店一直无法成功跟进客户，从而转介到他的分店，由于客户很挑剔，他持续跟了一个多月才成交，而且还有一部分是运气的成分，有时候自己的一句投资建议可能就说中了买家投资的目的，从而让买家加快出手。总的来说，跟进一套“大码楼”确实需要花费更多的精力，也更考验经纪的个人素质。

广州商铺出租网 编辑

“大码楼”业主惯用相熟经纪 最低只收1%佣金

中原地产潘婉霞表示，有一个熟客前前后后经她手买卖物业10多套。她说，入行10多年，不少客户在上世纪九十年代大概处于百万数量级的财富，经过经营实业和物业投资，已进阶至亿万富豪行列，每年买卖楼宇一次很平常。

资深投资者卢女士一年都不止买卖楼宇10多次，记者近日采访她时，她正在拍卖场举牌竞投车位。买卖楼宇不下数十次的她，给过的中介费点数不一，最高达4点佣，当时尚未明确规定佣金双方合计不得超过3个点。卢女士表示，当时她买美国银行中心一个写字楼单位，中介服务非常到位，给多一点都没关系。

前一阵子她购入嘉和苑一个复式单位，总价500万元，成交的中介行之前曾与她闹不和，还打过中介费官司，结果不打不相识，买这个大单位还是靠“冤家”撮合，这个中介公司的主管见她是旧相识，只收了1%的中介费。卢女士表示，她在住所周边的中介行都甚有知名度，有时候因一些小纠纷而与中介行理论，经纪都会主动让步说：“我们知道卢阿姨的物业买卖不止一次，这点小事就算了。”

卢女士表示，她惯用相熟的经纪，他们清楚她置业的口味与偏好，最近一个相熟的经纪被调到珠江新城，向来投资老城区的她也随之留意起珠江新城的房子。她表示，她对陌生的经纪只留公司电话，有事情都由公司办事员来处理，只有相熟的经纪可以直线联系她。

广州商铺出租网 编辑

  ★延伸阅读

 ·广州商铺出租网：卖到最后才能笑到最后？