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自从此轮调控政策颁布之后，很大程度上将投资需求成功挤压出住宅市场，在此契机下，普遍认为商业地产引来了一波投资的春天。但从新房市场表现来看，今年以来商业地产整体表现并不活跃，甚至还出现较大幅度的下滑势头。

　　根据汉宇地产市场研究部监测数据显示，今年第一季度商业地产成交套数共计4224套，月均成交套数略超1000套，成为近几年以来成交历史新低，并且平淡的成交态势也延续至4月份，截止到4月27日，全市商业地产成交套数也仅为1244套。

　　根据使用用途不同，将商业地产分为办公、商铺及商住两用的酒店式公寓产品。而不同的产品特性，所针对的购买群体也各有区别，各自在市场中的表现也不尽相同。

　　办公项目自持或整层出售，中小投资客被拒之千里

　　从办公市场表现来看，目前以两种运营模式为主，其一由开发商自己持有，通过出租方式来获取收益，且项目自身也会具备升值功能。这种方式，使得相当可观的办公房源并未流入二级市场中进行流通，无法满足客户购置需求。

　　其二则是开发商对外出售开发的办公房源，但优质办公房源多会以整层出售的模式为主。采取此出售模式的项目比比皆是，以“上海环球金融中心”、“沪东财富国际广场”、“中融•碧玉蓝天”为代表。虽然目前全市办公购置需求开始呈现出增长态势，上述项目办公房源入市后，进一步扩充供应量，但整层出售的销售模式，中小投资客都将被拒之门外，面积大、标的高特质本身也会给项目的去化速度造成重重障碍，故办公产品对于整个商业市场能有良好表现的支撑力度缺乏足够动力。

　　商铺产品品质参差不齐，难以有效引入投资资金

　　截止到4月22日，汉宇监测数据显示，商铺存量面积达633.86万㎡，存量套数为38515套，目前商铺存货量一直居高不下，并且主要集中于外环以外区域，所占比重在60%以上，也充分说明目前远郊地区由于人气不足的先天条件，直接导致不在少数的商铺项目面临滞销困局。

　　此外，商铺产品对于开发商的操作运营能力、招商团队的经验和水平都提出较高要求，但目前我国房地产市场尚未完全成熟，政府监管力度不强，尤其表现在商铺市场，使得开发商卷款潜逃事件多次出现；此外，外围区域内的商铺普遍面临着养铺周期长、投资回报率低的问题，这将直接压制投资客的入市热情。

　　与郊区大量商铺滞销形成鲜明对比的是，市中心的商铺房源则是一铺难求，即使有类似于SOHO中国推出的中山万博广场一样，推出一批可观的商铺房源，但地理位置优势，使其房源面积普遍较大且总价较高，也将投资客准入门槛大幅提升，进而同样抑制成交。

　　商住两用楼盘更受宠，数量有限市场影响力低

　　目前商业市场中，成交相对活跃的，非商住两用小面积酒店式公寓产品莫属。市场中中小型投资客数量所占比例不在少数，而相对于商铺、办公而言，此类产品更容易吸纳投资资金流入。据汉宇统计，4月份，位于杨浦新江湾城板块的“三湘未来海岸广场”一举跻身于商业市场成交榜单前列。目前项目主推一栋青年公馆房源，其SOHO户型面积范围为30-80㎡，截止4月27日，已经售出102套此类房源。不仅如此，今年2月份“金地艺境”推出的商住两用的酒店式公寓也引起市场热烈反响，三周时间内网上签售套数就超过280套。

　　但需要指出的是，由于全市此类型的在售项目数量毕竟有限，且呈现出的小面积、低总价特性，对于商业市场整体成交的影响程度也相对有限。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为：“投资需求在商业市场中属于合理范畴内，现行的限购政策能够有效地将不合理的投资需求重新引流至商业地产中，但前提条件还得视其运营环境情况而定，与住宅市场不同，目前商业市场中仍然存在诸多问题，并且商业项目的产品供应结构不稳定性，优质项目更多将产品客群定位于大型投资机构，进而将中小型投资需求的选择范围逐步压缩。在此背景下，短时间内商业市场仍将很难改变成交平淡的窘困境遇。”

据中国搜铺网( www.3puok.com)