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 首次置业以及首次改善型购房需求的出手，带来了昆明楼市成交的回暖，但在限购的门槛之下，如何把握更多有经济实力又有买房意愿的刚性购房需求，开发商要多花心思了。业内人士表示，定位准确，开发商应通过产品和服务去打动购房者，让购房者感觉到价格与价值相匹配，才能将把市场上有限的刚性需求充分吸纳过去。

  刚需出手宜有选择

    廖志勇 （保利云南置业有限公司董事总经理）：我还是那个观点，今年尤其是今年上半年，将是房地产业最为艰难的时期，资金面将会更加严峻，短期内不可能得到有效解决。刚刚从两会上透露出的信息也是这样，今年的房地产市场肯定是会量价齐跌的。我们也注意到，刚需在本轮调控中遭遇误伤，中央已经在做调整。

    现在全国房价在下行，下一阶段，开发商的主要工作肯定是争夺刚需，加快产品去化，回收现金流。

    虽然开发商现在的压力大，但仍在往前走，希望房地产市场未来会走得更稳健。怎么个稳健法，就要去练内功，在产品和服务上下工夫，而不是简单地把降低房价作为唯一标杆。不管刚性的首套置业人群，还是首次改善型购房需求，他们对住房品质的追求是始终不变的。

    就昆明市场而言，总体还是比较稳健的，2月份的成交数据在往上走，说明市场的需求还是存在的。对于这部分释放需求的购房者，我的观点是，刚需要出手，但还是要理性出手，有选择地出手。比如，去选择品牌房企的产品，购买有品质的房产，否则后期物业服务跟不上，产品品质过不了关，最终承担这些负面影响的，也还会是购房者。

    活下来才有机会 熬过冬天最重要

    贺云峰（云南恒誉房地产开发有限公司总经理）：改革开放以来，房地产市场一路高唱凯歌，为地方政府财政上的改善，出了巨大的力。但之后伴随着经济的快速发展，房价的增长逐渐超过了国民经济的增长以及个人收入的增加速度。住宅属于特殊的商品，涉及到每个老百姓，越来越多的人买不起房，或是成为房奴。于是，国家出重手调控，通过限购限贷等严厉行政措施和加大保障房经济适用房建设等方式调节楼市供需平衡，促使房价合理回归。调控有利于楼市在未来走向健康平稳发展，并引导企业更加关注产品以及市场需求，但冰冻三尺非一日之寒，作为企业，我们希望政策能有更强的连贯性、持续性，是有计划和前瞻性的，而不是突然一下子踩刹车，速度太快，容易伤到人的。

    如今，楼市确实低迷，归根到底是价格和信心问题。消费者的观望情绪加重，导致市场信心不足，成交走向萎缩，房地产企业就很不好过。不仅如此，开发商面临的压力来自多个方面，土地地价太高，审批的环节太长，开发周期很长，使用的资金链过紧，开发成本上升，可谓是难上加难。

    房地产企业能熬过这个冬天是最重要的，即使是微利，或者收支持平，对所有的房地产企业来说都是愿意的。在商言商，商家最不愿意做亏本买卖。楼市未来的机会还会有很多，房企只有活下来才有机会。

    二环边开发成本超6千 4字头房价不可能

    高昊（云南金冠源房地产开发有限公司总经理）：部分购房者有盲从心理，购房者买房还是要理性，货比三家是最好的。目前市场上采取以价换量的楼盘不在少数，但哪些是真正价格与价值对等的产品，消费者要擦亮眼睛辨别，比如通过实地的样板房，去真实地了解项目的三房是否标准、公摊有多大、日照是否充足等。
 

消费者对4字头的房价期待也不可能，地价反映到房价的速度还没那么快。目前的开发成本已经摆在那里。以二环边500万元一亩的地价为例，这个地价在目前是不可能拿到好地的，每平方米的地价成本就在1874元/平方米，按4.0的容积率计算，超高层的建筑成本最低是2200元/平方米，基础施工的费用在500元/平方米左右，过规的费用是120元/平方米，通电力的费用是150元/平方米，从规划设计、方案到施工，这一块平均下来的成本是35元/平方米，接下来就是做景观的费用，只做简单的草皮费用在120元/平方米，还有至少在200元/平方米的市政配套费，要通市政道路的费用在300元/平方米。此外，房地产公司日常的财务、办公等成本，大约计算为500元/平方米，那么，单是毛坯房的成本已经约到了6000元/平方米。这笔成本中还不包括约18%的综合税，这里面包含契税、营业税、土地增值税等，也没有把开发过程中可能产生的融资成本计算在内，这两大项的开支又可能带来1000元/平方米上下的投入。

    不要恶性竞争 要品质要保价值

    江洪波 （云南华夏房地产有限公司营销副总经理）：谈下大家关注比较多的“限购令”，严格来说，限购并不是市场政策，而是强制行政干预，按照市场经济规律，可以预见“限购令”并不会长期存在，最终会被其他符合市场发展的政策所代替。

    目前楼市回暖只是表面现象，因为“回暖”支撑点不够，更多的情况是以价换量造成的，现在的降价潮其实是资金链的问题，而不是市场回暖。表面降价，其实是回笼资金的需求，这样的被动降价在后续会产生较多后遗症，比如降低交房标准，使用廉价建材，减少景观投入等，最终降低项目品质，形成恶性循环。

    在这样的市场环境下，对于华夏地产来说应该做的是诚信、认真，努力提高产品品质，而不是降价融入行业恶性竞争。华夏地产今年明确的市场策略是：以价值定价格，以品质保价值。在坚持品质的原则下细分市场，精雕产品，提升服务，像打造奢侈品一样，将项目呈现出来。

    房子盖起就能卖钱的时代已经过去

    金涛 （包豪斯事业部总经理）：从宏观层面看，房地产市场发展到现在，已经到了不管就不行了的阶段。国家调控的方向很明确：洗礼市场，让这个市场留下实力开发商。

    以前开发商的开发投入资金基本达到10%-30%就能做完一个项目，现在呢？开发商投入的资金至少要到50%，甚至70%，才能把项目做到具备卖的条件。如今，这还不算完，即使资金量足够维持到楼盘进入销售，但市场的购买力不旺盛，短期回款困难，这就意味着开发商要撑住需要更大的资金量做后盾。

    对于有销售压力的开发商而言，最重要的就是要非常清楚地知道自己的房产是卖给谁的，目标客群是什么样的人群，再去针对这部分客群进行深入分析，了解他们的真实需求，给到打动他们的回馈，他们才会出手。过去那种盖起房子就能卖钱的时代也已走过。

    大家也应该意识到，之前几年房地产物业的获利方式是不正常的。那种今年买，明年就翻番情况再出现的可能性已经非常之小，正常获利，有人赚有人赔，才是一个正常健康的市场。

    在买房的问题上，建议购房者还是要慎重，房价低的楼盘是否能够达到你的价值预期，要考虑清楚，而如果碰到性价比确实不错的楼盘，也不要犹豫。虽然现在可能不是房价的谷底，但也肯定不是房价的高点，是有机会买到性价比高的物业的。

据中国搜铺网( www.3puok.com)