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深圳停车位立法，一个是合法性的问题，另外一个是合理性的问题，就是要考虑根据物权法的规定来设定地方立法的时候，要避免不要对社会造成比较大的震荡，当然另外一方面可能也要考虑公平，比如说业主、开发商的利益，平衡种种利益，才是一种妥当的处理方法。

  停车位在现在的深圳，它是稀缺资源，而且是绝对稀缺资源，如果在小区里面找不到停车位，你在别的地方可能也找不到停车位，而且你要付出的成本很大。如果这个停车位独立处分了，将来可能会导致业主的停车需求，商品房使用的功能就有所欠缺，所以我认为要有一定比例的停车位，或者叫配建停车位作为共有部分，在立法上把它认为不具备利用上的独立性，界定为共有部分，可能也是符合物权法规定的精神。

  我的基本观点是，对于配建停车位而言，在深圳这样一种停车位是比较稀缺资源情况下，把配建停车位或者一定比例的配建停车位界定为共有部分，也是符合物权法这样的规定。

  第二点我要强调的是，在停车位产权的界定问题上，我们也不能忽略了开发商的合法利益问题。为了解决停车难的问题，因为停车位建造成本很高，所以为了鼓励开发商去建造停车位，开发商建设的这部分停车位，或者你主动要求增加的这一部分停车位，这部分可以归开发商专有，可以进行买卖，然后地价上可能也有优惠，在容积率上也对你进行奖励。这样一来既有共有又有专有，这样业主的利益和开发商的利益，才能得到最大限度的平衡。

  黄埔雅苑业委员成员何刚：

  呼吁全国人大释法

  “政府的人今天没来，我意见非常大，强烈要求全国人大释法，不要让开发商抓住约定说。”在昨天下午的讨论会上，黄埔雅苑业委员成员何刚的情绪很激动。去年8月份，黄埔雅苑业委会因炒掉原物管、从开发商手中夺回地下停车位经营管理权一夜成名。

  “如果说地下停车场是开发商的，他们有没有交过本体维修基金？”何刚说，政府拍卖地块时，已对容积率和必须配建车位有限定，地下车库不计入容积率，故开发商无法进行初行登记取得产权证明。何刚表示，对于不计入容积率的建筑物，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记的权利只能依附在计入容积率的建筑物上，当开发商将商品住宅小区的房屋全部出售完后，不计入容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由所有权人共有。

  “除非开发商有证据证明车库的建设成本未纳入商品房成本中。”何刚称，和小区内的花园、水池不同，地下车位是块“肥肉”，所以开发商一直以来都以约定说作为借口霸为己有。据介绍，黄埔雅苑业委会将地下停车位经营管理权收回后，收益归该小区业主所有，用于日后房屋修缮和“养老”。

  鼎昌房地产总经理张兴波：

  确权会促进开发商兴建更多车位

  张兴波认为地下停车位目前面临的问题是立法对于现实的滞后，包括《物权法》应当更加明确、准确、清晰。

  他表示很多地方买卖车位是通用的做法。合不合法？无从判断。但深圳开发商卖车位于法无据。从房地产开发程序上看，销售车位没有包括预售证在内的各种证件准许，而且往往是在入伙以后销售，成本有没有进入项目的结算？不知道。

  但地下停车位和小区中其他公共部分相比，又有一定的区别。比如电梯、楼梯，不具备分割使用的条件。停车位则具备。立法上笼统把它和一般建筑物配套划为一体，就笼统而粗糙。

  张兴波认为，目前需要立法对地下停车位进行更加细致的规定，为了以后各方的利益，首要的就是法律明确。在法律不明确的情况下，大家都是输家。

  张兴波预测以后这方面会进行法律的完善，朝着一部分车位买卖的倾向发展，因为符合市场经济一般的做法。产权清晰明确，管理起来更方便。另外一方面，这种做法反过来讲会促进开发商今后兴建更多的车位，从市场经济原理上来讲，对停车位的供应有帮助。

  场外声音

  熊勇(北京财税研究院研究员、深圳律师协会税务法律业务委员会主任)

  尽快规范地下车库的产权确权与转让市场

  目前深圳存在的地下停车位长租或买卖的出现，一是经济规律在发挥作用，是开发商经济利益驱动，这个从商业上很好理解。二是因为开发商长期以来占据市场强势地位，业主不得不接受开发商把长租合同当成产权转让生意来做。当然，乱象的根源还是在于相关立法落后于经济活动。

  当一个地下车库或者说地下的一个停车位，作为物业构成的一个部分，或者说一种特殊的开发产品类别，既未能在开发商向政府有关部门申办初始产权登记时获得明确的初始产权确权登记，也未能在“转让”环节办理相应的产权转移登记确权，比如说深圳市目前所面临的这种状况，我们怎么看产权这个问题呢？不能简单地说这个东西政府没有作专门的产权登记，它就没有产权存在，需要具体分析严谨判定。

  我认为判定原则应当是以下三条：一是国家法律、法规、部门规章有明确规定的，依“法”判定。二是国家法律、法规、部门规章没有规定的，按当事人签订的合法有效的《房地产买卖(预售)合同》的约定而定。三是按《中华人民共和国合同法》的规定，房地产买卖(预售)合同及合同附件也没有约定，或虽有约定但约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

  《物权法》及相关司法解释的规定，虽然建立了涉及车库车位所有权及处分权的一般原则，和业主“专有部分”车位所有权的甄别条件，但言之不详，没有在实务层面对于不同类型车位产权的确权与处分起到理想的法律指引作用，这个也反映在有关车位产权之诉的司法实践的争议中。在相关法律及司法解释进一步明确市场游戏规则之前，要尽快规范地下车库的产权确权与转让市场，在不违反上位法的前提下，排除原有利益格局的束缚，强力推动深圳相关地方法规立法完善工作。

据中国搜铺网(www.3puok.com)