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现在很少能再听见开发商喊“不缺钱”了，在未来一段时期内，对于房地产开发企业来说，钱，有可能还真成了一个大问题。
　　中国银监会上月中旬下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（下称：《通知》）已送达各家信托公司，要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，审慎开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险。
一边是房价高居不下，一边是地产商与信托公司打得火热，使开发商在信贷紧缩之下仍有不降价的底气。但随着年关的临近，多家信托公司在银监会严查之下已暂停房地产信托业务，开发商或将面临着年底的资金链考验，业内人士亦分析认为，部分开发商可能被迫采取降价的方式以尽快收回资金。

调控：
银监会急念“紧箍咒”
在国家进行房地产调控、信贷紧缩之下，仍常有地产商高喊“不差钱”而不愿“低头”。
而事实上，并不是房地产开发商真的不缺钱，而是他们在信贷紧缩之下仍有地产信托这个良好的融资平台，从而不缺钱。
　　中国银监会上月中旬下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，审慎开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险。
根据《通知》，银监会要求各家信托公司立刻对房地产信托业务的合规性和风险状况进行自查。如信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全，开发商或其控股股东是否具备二级资质，项目资本金是否达到国家最低要求等条件。
与此同时，信托公司还需要对自身房地产业务的项目评价体系、风险评估体系以及风险处置预案等方面进行自查。
《通知》对信托公司的要求是，“各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，逐笔分析业务合规性和风险状况”。
《通知》还要求，各地银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
　　按照银监会要求，各银监局将于12月下旬对房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。
　　而相关数据显示，当前，房地产信托依旧占据信托业务的主体，由于加息以及房地产调控等措施不见松动，导致该信托业务的预期收益率水涨船高。

销售：
膨胀的地产信托
11月19日，“自查”《通知》刚通过媒体披露，银监会就召开了信托行业内会议。开会通知称是“窗口指导”，但整个会议的核心议题却深化为“如何防范房地产市场调整风险”，已经不再是简单地提示风险。
       在该会议上，银监会高层严令，“如果信托公司房地产信托业务因出现问题或出现被曝光的情况，将暂停该公司的房地产信托业务”。
此次会议精神已传达至西安。
12月1日，陕西省银监局一位不愿意透露姓名的官员称，根据银监会要求，“目前，地方银监局的主要工作就是逐笔分析相关房地产信托业务合规性和风险状况”。
　　用益信托统计数据显示，2010年1—10月份集合信托产品共计发行1575个，发行规模为2880.29亿元。其中投向于房地产领域的集合信托产品共计459个，发行规模已逾1500亿，占集合信托产品发行规模总量的52.09%。由此可见，投向于房地产领域的集合信托产品，无论在发行数量上还是发行规模上都远远高于其他领域。
　　“房地产信托占比集合信托总规模一直维持在50%以上，近三个月来应该一直维持在55%以上。而10月以来，常常是每周都有超过10款信托产品投资于房地产领域。这样的速度最终引起了监管部门的注意。”中国银监会政策法规部一负责人说。
　   用益信托工作室的数据显示，7—9月，全国信托公司共发行房地产信托的单月规模均超过200亿元，10月为178亿元。而2009年全年的规模仅有400亿元，月均33亿元。
与房地产销售情况相反，信托发行这几个月量价齐升，一片繁荣。在每周新发10款房地产方面信托产品的背后，是8—10月地产信托预期收益率的不断上涨。
据用益信托工作室统计，8月份新发48款产品，平均收益率9.8%；9月份41款，平均收益率10.19%；10月份新发行32款产品，平均收益率已经提升至10.8%。
　　“而今年年初信贷狂飙时，这一平均收益率才是6%左右。”西安建设银行个人理财中心一负责人12月1日告诉记者。
“这个平均收益率相当于信托产品投资者的回报率，如再加上2%—3%的信托公司管理及发行费用，以及水涨船高的其他融资成本，个别房地产企业的此类资金成本将高过20%。”上述省银监局官员说。
信托分析人士张华表示，未来一段时间内，房地产信托仍将成为房企流动资金的补充。虽然房地产信托的成本较高，但是分摊到整个房地产项目之中，信托融资的占比仍是小部分，所以高额的信托融资成本仍在房地产商的承受范围之内，房地产信托可以成为房地产商补充流动资金的一个非常好的方式。不过，在经历监管层的严格审查后，未来的信托资源或将集中于资质好的房地产商手中，以避免风险。
“鉴于目前房地产信托产品大多投向于具体的项目，而若在政策调控下引致开发商资金链断裂，轻则导致房地产信托计划亏损，重则将风险波及到整个行业。因此，监管部门下发了《通知》。”张华说。

冲击：
 “大哥”暂停地产信托
自11月19日监管层对房地产信托“急踩刹车”后，此前一直不断上升的信托理财出现了大幅回落。
　　统计显示，上月中旬国内共有15款信托产品发行，比前一周减少了13款，降幅达46%。不过，房地产仍然是发行量与收益率的“双料冠军”。
截至11月18日，用益信托数据显示，54家信托公司中，中融信托无论是发行集合信托产品的数量还是发行规模都位居首位，其发行数量是168个，发行规模高达308.82亿元，而中信的发行数量是100个，规模达313.16亿元；中诚发行数量39个，规模是187.27亿元；平安和新化两家的发行数量分别是86个和57个，发行规模分别是180.09亿元和129.68亿元。
　　自银监会《通知》下发后，中融、中信、平安、中诚和新华五家信托公司已经集体暂停房地产信托业务，这使得11月下旬房地产信托总量出现大幅下滑。
       据用益信托工作室不完全统计，从发行规模来看，集合产品发行总规模为27.1亿元，比中旬减少了16.4亿元，降幅为37.7%。
　　中邮证券地产分析师指出，集合信托产品投向于房地产领域的资金占房地产开发资金来源总值的比例并不高，仅高于外资利用水平，从统计局数据来看，约为外资利用总额的2倍。不过，鉴于9·29新政以来，外资和信托资金进入房地产的总量一直大幅增长，成为缓解开发商资金压力的渠道之一。如今，房地产信托业务若真是被“叫停”，对开发商的影响亦不能小觑。

状态：
房企“钱紧”
　　2009年至今，19家ST公司发布重组预案，拟注入房地产资产。以ST东源为代表的6家公司本已通过监管部门有条件通过，却因为时机不对而迟迟未获正式核准文件。
　　继银监会发布《通知》后不久，证监会副主席庄心一在11月25日接受媒体采访时表示，房企重组已暂停，房企重组需国土部出具意见方可，更使得调控政策成为悬在ST企业头上的达摩克利斯之剑。　
　　而近几个月来，绝大多家上市房企定向增发方案未获通过，或是取消，或是延迟、修改定向增发方案以待时机好转。
　　11月26日，亦有公开消息中称，近日监管层强调，严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。
　　根据Wind数据显示，2009年以来拟定向增发房企约有57家，4家获批、21家停止实施或未通过，另有32家定向增发方案处于胶着状态。有报道称，因再融资受阻将导致房地产企业融资缺口累计超过1000亿元。
　　股票市场融资遭遇“滑铁卢”之余，银行信贷持续收紧进一步影响市场对房企资金链的信心。
10月19日央行宣布加息后不久，就于11月10日—11月19日，9天内连续两次上调存款准备金利率，此举虽非针对房地产市场，但已再一次发起对房地产开发商资金链的冲击。

预测：
降价自保或成定局
可以说，自9·29楼市新政以来，政策再一次密集“出动”。此次虽非针对性地对房地产市场进行调控，但是结合央行连续两次上调存款准备金利率和上调存贷款基准利率0.25个百分点，业内已开始进一步关注房地产开发商的资金风险。
　　房地产开发资金来源中，一大部分来自于国内贷款，另外两大块则是自筹资金、定金及预付款。
　　而9·29楼市新政后，部分地区如北京、广州对预售资金进行严加监管，房企倚重的预收款的使用也受到一定的限制。
“尽管房地产调控措施在一步步深入，限贷、限购、加息等政策接踵而至，但房价依然在走高，主要原因是开发商不缺钱。而这个‘不缺钱’并不是说开发商本身资金很充裕，而是指在需要资金的情况下，开发商能从其他渠道获取必要的资金来缓解，不至于采取低价销售来周转资金的策略。”西南财大信托与理财研究所分析师陈朋真说。
       以西安某地产公司为例，为了开发西安多个楼盘，在西安注册了多个子公司。两个不同的开发公司，两个不同的楼盘从工商注册信息来看，这两个公司的总经理同为一人，其注册资金不到1000万。
      “这两家公司事实上都是同一公司的子公司，不但管理层是同班人马，就连这两个公司所开发楼盘的销售中心都在一起，其这样做的目的无外乎就是为了融资的便利。”西安地产业内人士高博说。
　　西安建设银行信贷部一不愿具名的负责人表示，目前市场上发行的房地产信托产品全部为融资型，类似于银行贷款。房地产信托产品在一定程度上替代了银行的开发贷款，成了开发商重要的融资渠道。从资金供给的角度来说，房地产信托相当于和房地产调控政策在“唱对台戏”。
　　“按照往年惯例，年末是开发商偿还银行贷款的高峰期。银监会选择在这个时期严查房地产信托业务，就是要进一步紧缩开发商的融资渠道，迫使开发商采取降价销售的策略来尽快收回资金，以避免资金链的断裂。”上述建行信贷部负责人说。据中国搜铺网(www.3puok.com)