商铺出租网 　业主急售笋盘出清，客户睇盘来来去去看的都是那几个“鸡肋”

　　最近记者接到几个朋友反映说，不少区域的盘源缺乏，来来去去看的都是那几个“鸡肋”盘，是不是现在广州缺盘源啊？记者为此帮有心入市的朋友及读者“包打听”，做一回“巡城马”，看看市面上热门板块及楼盘的盘源供应情况。地产人士表示，物美价廉的优质盘源无论市旺市淡一样都缺，现在盘源减少的根源在于业主期望价太高，干脆封盘不卖，或是部分业主看到租金涨，转售为租，导致售盘自动流失。 文/图：记者李凤荷

　　记者调查：名盘盘源缺 更缺“成熟”业主

　　记者身边的朋友有的是改善型买家，寻海珠优质大盘；有的则要找老东山学位房。为此，记者选择淘金家园和罗马家园这两个南北名盘来调查盘源供应的情况。

　　满堂红罗马家园分店店长段雪娥介绍，目前她们手上的买卖盘约有35个，与往时差不多。以罗马家园3500多户的体量来算，这个自住型楼盘流通的盘源不多，这35个盘源涵盖一房至四房的不同户型，同房型的对比盘更少。罗马家园最多人求购的是楼层在6层以上、位处花园中心的安静三房，这种房型比向马路或低层单位要贵10万元以上。

　　如果说市场上缺乏优质盘源，段雪娥则认为，市场上最缺的是“成熟”业主。据他们所了解的罗马家园35个放盘业主，只有15个左右的业主愿意以市场价成交，20个的放盘价都比市价高出一两千元。如一个低层向马路的129平方米放盘单位，业主坚持150万元放盘价即成交价，铁价不二，放盘3个月尚未成交。【延伸阅读：老城区一手直降3000元 二手业主心态仍强】

　　淘金家园可俯瞰黄花岗公园，且有中星小学学位，业主放盘更不愁。满堂红淘金家园分店店长曾双双表示，他们手上能够方便约业主看楼或有钥盘源只有两三套。淘金家园放盘难，主要是放盘业主类型不一样，第一种是外地业主，他们一般留匙在中介行，这种是最容易看到的；第二种是业主自住，平时要上班，他们一般把客户约在周末上门看楼；第三种是带租约出售的单位，中介经纪带客看楼，要知照客户又要跟租户联系。淘金家园两房月租金在4000元左右，租得起这个价的客人都不愿随时被打扰，因此带租约出售的单位看楼最难。

　　曾双双表示，他们遇到一个淘金家园“最牛”的业主，只让中介入内拍照，客户想看就看图片吧。据了解，这个楼王单位为176平方米，从2009年初开始放盘，当时成交单价为1.6万元/m2，业主已高开到1.8万元/m2，因为放盘价高，致使看楼人多，还价人少，于是业主干脆就不让客人看，要看就看图好了。业主惜售一年，该单位楼价从320万元升到现在的423万元，足足涨了100万元。商铺出租网

　　边租边售贴士：出售需取得租客同意

　　由于法律规定“买卖不破租赁”，业主买房需征得租客同意，且租客对该物业有优先承购权。为此，业主应在租赁协议上作出清晰约定，如规定提前解除租约的违约金，出售前须取得租客放弃优先承购权，以免节外生枝。

　　地产人士表示，若业主决定边租边售，业主在出租房屋时应与租客协议，允许在租房期间给买家看楼，这样一方面保留继续寻找买家的机会，另一方面也可免去日后租客对此有意见的麻烦。商铺出租网

　　盘少原因一：“售转租”增多

　　最近广州租金普涨，业主出售物业不成功，干脆转售为租，先赚租金。中小户型业主表现特别明显，在畅租区域转售为租的占放盘业主1/4以上，锦城花园比例更升到70%。

　　员村板块有未来规划利好，区域内住宅价格一升再升。中原地产天河区高级营业经理朱瑞军表示，员村大部分业主看好区域未来的发展前景，并不急于出货。近段时间“反价”、捂盘的情况再度活跃，有两成的业主有“反价”现象。分行近日收到一个赛拉维的三房放盘，业主原本放售价为105万元，之后又“反价”到108万元。此外，“售转租”的情况有所增多。之前中原分行有一个翠湖山庄的两房单位，面积约73平方米，放售单价为1.1万元/m2。有买家愿意按该价格成交，但业主又表示暂时不想卖了，宁愿以2300元/月放租。

　　据合富置业陈丽明介绍，在锦城花园一带，业主“售转租”的情况比较明显，约有70%左右的业主目前以放租为主，虽然未出现“封盘潮”，但大部分业主都坚守预期的理想价不肯退让，而这个理想价通常与买家给出的价格有一定差距，因此买卖双方经常陷入僵持状态。据合富置业大德路分行陈伯仁介绍，在广州的老城区如荔湾、越秀等，由于近期租金飞涨，约有20%~30%左右的业主转售为租，这些业主多抱有先租出物业，再伺机卖出的心态。

　　满堂红经纪陈小姐表示，南洲板块大型社区盘多，但笋货确实不太多。例如万华花园、英豪花园这类有学位的楼盘，需求量较大，但放盘量却不多。业主可卖可不卖心理强烈，有近1/4的放盘业主在不到价的情况下，在7月份转售为租，导致优质物业进一步减少。商铺出租网

　　买卖心理分析：一个不急买 一个不急卖

　　中原地产朱瑞军表示，以前买家如果看中的单位业主“反价”或“惜售”，马上会让中介找同小区其他盘源。但现在的买家反应非常冷静，遇到合适的盘源就出手，没有适合的单位就选择持币观望。

　　合富置业专业人士表示，买卖双方存在对物业价格不同定位的矛盾导致成交缓慢，其双方的心态调整更应注重对市场需求有正确认识，虽然新政为楼市带来阵痛，但市区成熟楼盘由于其生活，交通等已十分完善，其价值不可能短时间内急转直下，有意购买这些热门成熟小区的买家，应该认识到这点才能准确评估所需购物业的价值，动辄要求业主让价10%或以上的，则不一定能够找到合适的物业。另外，业主们也应该认识到新政的实施意在调整市内过快增长的房价，因此，麻木地追求理想价也是不现实的，尤其是一些急需资金周转的业主，更应因势调整心态，使物业卖得好价格，而不是陷于有价无市的境地。商铺出租网

　　盘少原因二：业主开天价 封盘不卖

　　盘源减少的第二原因是业主期望价与市场价相差太多。记者了解到各区都有不少“牛气冲天”的业主。满堂红莫小姐之前遇到一个伊顿18的业主，当时中介建议他以130万元出售手头物业，该业主表示去年他的单位卖到150万元都不成问题，现在市价比去年价位有20万元的距离，他表示不会轻易放盘。

　　满堂红魏小姐表示，经过2009年到今年3月二手买卖成交的放量，在天河公园板块，像东逸花园、理想蓝堡这类楼盘的优质物业基本已出货完毕，目前放出的盘源不多，而且即使放出，业主常常也是“放天价”。如东逸花园业主要价一开口就19000~20000元/m2，而实际成交的1期二手均价则在12000元/m2左右，2~3期在16000~17000元/m2，与业主心理价位差距较大。在新政下，买家还价幅度很大，一些买家一开口便是10万、20万元的还价幅度，业主接受不了，便不再愿意放盘了。

　　满堂红经纪黎小姐表示，中山八路富力广场近期盘源紧缺，7月份优质盘源比上两个月少了近一半，主要是业主对物业信心充足，但买家却给不到价。一些业主还会和中介抱怨，认为中介带来的客户不够“实”，宁愿封盘不卖，也不愿随便给买家看。黎小姐说，近期富力广场一业主，原来他的68平方米单位放盘价在125万元，结果买家一开口就说115万元，业主接受不了10万元的降幅，干脆把放盘价调高到132万元，先“吓”退一批买家再说。商铺出租网