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在楼市调控处于关键期，市场各方对政策变动极为敏感之时，三年来的首度降息会给楼市带来多大影响？

　　业界普遍认为，降息针对的是国内经济下行压力加大、信贷需求萎缩的现实，以有效刺激实体经济需求，主要出于稳定经济增长的考虑，并非针对房地产市场。在严厉调控基调不变、市场深幅调整格局已经形成的背景下，降息对楼市的间接影响有限，不会带来实质性利好。

　　具体来看，降息直接影响的是房地产开发贷款和个人按揭贷款。尽管利率下调以及浮动下限降低带来融资成本降低，理论上有利于开发商融资。但现实情况是，随着房地产市场调控风险明显显现，大多数银行对房地产开发贷款慎之又慎，采取严格的名单制管理，房地产行业的贷款集中度正在逐渐降低。 

　　比如，去年楼市步入下行周期，建行对房地产贷款发展规模进行了主动控制，房地产开发类贷款仅较上年增长0.16%，远低于公司类贷款11.80%的增速。该行还在今年的一季报中披露，继续密切关注房地产调控政策传导的影响与房地产市场走势，主动控制房地产贷款增速。这意味着，尽管利息降低，但是开发商的融资环境并未就此彻底改善。随着房地产拉动经济增长的边际效应减弱以及出于防范和分散风险的考虑，信贷资金不可能再大规模向房企流入。

　　我们看到，今年以来已有杭州金星、锦绣天地、顺德广德业等房企陆续传来申请破产的消息。由于这些小型开发商资金实力弱，抵抗风险能力差，房地产业版图重构以及并购潮已不可避免地到来。来自北京中原市场研究部的数据显示，今年一季度全国房地产股权交易达到38宗，同比上涨65.2%，总股权交易金额达到了102亿元。而随着楼市调整大潮的到来，房地产开发贷款的风险水涨船高。在这种趋势下，贷款利率小幅下调，不会改变市场运行的基本格局。

　　事实上，就信贷市场而言，降息这一价格型工具影响的只是需求，不会直接带来可贷资金增加，不会改变信贷资金的供给量。去年成交量在调控下一路下滑后，资金流陡然减少的开发商就一直有着很强的融资需求，更多地寻求外部融资渠道。但今年存款准备金率已两次下调，房地产开发贷款也并未出现明显增加。可见，在房地产市场调整大势不可逆转之时，银行已经嗅到了风险的气息。当前的楼市环境与以往相比已大相径庭，因此不能再机械地用过去的经验和逻辑来判断货币政策微调与楼市走势的关系。

　　就个人按揭贷款而言，虽然利率下调会降低刚性需求的购房成本，对成交有一定刺激作用，但是效果并不明显。以额度为100万元、期限为20年的贷款为例，降息后购房者月供仅减少约150元。相对于高房价对购房者支付能力的限制，降息带来的成本降低可谓杯水车薪，不会明显影响购房者的消费行为。众多收入水平有限的刚性需求仍会选择等待房价出现更大的降幅。

　　业界人士分析，在近两年“转方式、调结构”过程中，我国培育出许多新经济增长点，比如战略性新兴产业、现代服务业等。新兴产业成长性高，带动经济增长能力强，降息对这些新的增长引擎形成的利好更为直接，信贷资源将更多地向这些领域配置。开发商在期待融资政策改善时更应顺应楼市形势，在“开源”上下工夫，利用降息、公积金政策调整、刚性需求入市意愿增加等有利时机，大幅度降价促销，缓解资金流压力。

　　近日，住建部新闻发言人表示，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。在楼市调控面临关键节点之时，政策信号成为市场走向重要的风向标。在政策层面仍未放松的预期下，虽然成交已经有所回暖，但许多开发商对后市依然保持谨慎乐观。上海易居房地产研究院数据显示，北京、上海等十大城市今年前5个月土地出让金仅922亿元，创近3年来新低。开发商们也逐渐意识到，在投资性需求被剔除殆尽后，楼市成交取决于供需关系以及房价的回调幅度，单靠外围的政策利好，在楼市里掀不起太大的波澜。

据中国搜铺网( www.3puok.com)