2010 年经历了“4.17”和“9.29”两轮调控，房地产市场全年始终处在调控的背景之下。但从市场反应来看，除?限购令?这一行政指令性调控措施直接限制了市场需求，令一线城市在内的调控重点区域住宅成交量大幅下降，但全国范围内住宅销量依然维持上升，价格上涨势头尽管有所遏制，但价格下调这一调控的核心目标亦尚未实现。

　　从2003 年开始的历次调控可以看到，宏观经济环境是影响政策取态和执行力度的关键。毕竟经济的高速发展和民间财富的增长是支撑目前我国房地产市场高速发展的根本动力。一旦宏观经济环境低迷，将令市场快速进入下跌通道(如2008 年市场的低迷，调控的中断)。而流动性的高低则是影响市场量价走势的关键。各方情况表明，2011 年宏观经济平稳，流动性整体宽裕，为房地产市场提供了一个相对温和的整体环境。

　　预计此轮调控将持续至2011 年。在?增供应，遏需求?的调控指向下，2011 年市场整体将维持平稳。在量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007 年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促使全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。

　　(一)历经两轮调控 2010 年整体向上趋势未改

　　全国整体维持上升 量价齐升态势未改

　　全国范围内，1 至10 月商品住宅成交量同比增7%，其中?4.17?政策出台后的5 至8 月间，销量一度略降5%，此后又再度回升。预计全年成交量同比增幅维持在5%~10%。

　　价格方面，在众多中小城市房地产市场欣欣向荣的拉动下，全国范围内住宅价格依旧实现了持续增长。截止10 月，全国商品住宅销售均价同比上涨8%。国家统计局监测的70 个大中城市新房成交价格指数亦显示，重点城市住房价格2010 年全年始终处在上升通道。中原预计，2010年全年全国商品住宅价格涨幅将维持在10%左右，其中一线城市新房价格涨幅在1 至2 成左右，部分二线城市新房价格涨幅约在2 至3 成。

　　开发建设维持高位 增速放缓至低位

　　但持续调控，令市场快速向上的速度受到了一定调整。从房地产市场的各项指标变化情况看，2010 年政策调控效果更多的体现在了增速的放缓。住宅开发投资额自1998 年开始，年均增速始终维持在20%以上。继2009 年首次降16%，2010 年前10 个月同比增速更降至4%，创下了新低。此外，住宅销售面积和销售额的同比增速，也仅高于2008 年这一市场最低迷时期的水平。

　　一线城市影响最大 成交量同比下降逾5 成

　　从各区域的变化情况看，成交量的下降主要体现在东部地区，尤其是一线四大城市。?4.17?首轮调控后，5 至9 月东部地区成交量下降7%，中部和西部仍有19%和12%的增长。同期一线四大城市成交量下降50%。?9.29?二次调控出台，陆续有14 个城市实施了?限购令?，但调控效果甚至不及?4.17?的首轮调控。2010 年第四季度一线城市成交量较9 月份有所回落，但明显高于5 至8 月首轮调控期的水平，较2008 年历史低谷期的月均成交量约高出3 成。预计2010 年全年，一线城市新房成交量同比降幅在5 成以上，其中北京和深圳降幅约5 成，上海和广州将在6~7 成。除深圳外，其余三市全年成交量仍将高于2008 年的历史最低值。

　　成交量的大幅下降，也与价格维持坚挺未现显著降价不无关系。?4.17?调控后，一线城市成交量迅速降至谷底，至6~7 月份，各地新盘价格有所松动，不同形式的促销活动在市场上日渐增多。一些低价入市或采取一定促销手段低于前期售价的楼盘，均在淡季取得不错的销售业绩，也带动了各地市场8、9 月份的大幅回暖。二次调控后，开发商由于前期销售情况良好，资金暂无大忧，始终未有降价动力。2010 年全年，一线城市新房价格快速上涨的势头在4 月首轮调控后得到有效遏制，此后小幅波动，始终维持平稳，但临近年末，个别城市价格翘尾现象又有所抬头。2010 年全年一线四大城市新房价格涨幅在1 至2 成左右。

　　其余地区效果甚微 二线城市成交降幅3 成以内

　　历次调控的政策取向主要是征对房地产业最为发达、房价最高的一线城市和东部地区。因此市场反应亦主要在一线及东部地区有所显现，2010 年以来的调控政策亦不例外。2010 年1 至10 月，中部和西部地区商品住宅成交量保持了1 至2 成的同比增速。预计全年住宅成交量仍将有1 成以上的增加。以津、渝、蓉、汉等四个二线中的发达城市为例，在?4.17?首轮调控后的5 至9 月，四城市成交量约下降25%。此后成交快速回升，二次调控对这些城市成交基本未有影响，仍维持上升趋势，仅增速放缓。目前各地成交不仅大幅高于首轮调控，且较2009年月均水平有近1 成的增加。但受到前三季度成交量受抑的影响，预计全年降幅约在3 成以内。

　　与全国趋势类似，2010 年的调控对大多数城市住宅市场量价齐升的趋势并未产生本质影响，仅上升幅度有所缩减。预计2010 年全年一线外的大多城市住宅价格仍维持上升之势。以津、渝、蓉、杭四个二线中的发达城市为例，2010 年全市一手住宅成交均价同比涨幅均在25%以上。除去结构性的影响，各地在售项目价格的实质上涨幅度亦在2 成以上。

　　(二)预期目标尚未达成 调控持续或成常态

　　宏观环境利好 行业发展环境稳定

　　我国宏观经济经历了2008 年的减速和2009 年的复苏，2010 年再次实现较快增长。2010 年前三季度GDP 同比增长10.6%，增速比上年同期提高2.5 个百分点，预计全年亦可维持在这一水平。目前，全球经济已步出金融危机最坏阶段，整体仍将延续缓慢复苏的态势，为我国经济提供了一个相对稳定的外需环境。国内消费升级和城镇化都在发展过程中，经济持续增长的动能较为充足。参考各方对2011 年宏观经济的预测，GDP 增幅维持在9~10%的高速。根据中央近期公布的?十二五?规划的建议，经济结构的战略性调整将成为这一阶段的核心任务。宏观经济维持平稳较快增长的能力以及对经济结构转型阵痛的准备，都预示了短期内对房地产的调控不会放松。但同时，“积极稳妥推进城镇化”、?居民收入增长与经济同步?以及?推动国家运输通道建设等?等多重利好举措，又为行业发展创造了有利的环境。

　　流动性充裕 支撑需求持续活跃

　　2007 年以来房地产市场经历的跌宕起伏，关键与资金流动性和融资环境密切相关。经历了2009年的高位后，2010 年货币供应量增速持续下降。至10 月M2 增速降至20%左右，逐步逼近2007、2008 年17%的水平。央行在三季度《货币政策执行报告》中提出，要?引导货币条件逐步回归常态水平?。长期来看，经济结构的转型，经济增长动力由投资和出口向消费的转变，都将改变过去多年依靠较高的货币供应量来推动经济增长的模式。但这一过程将会是渐进式

　　的。当前整体较高的通胀压力和流动性管理的要求，预计2011 年信贷目标将从2010 年的7.5万亿元，回落到大约7 万亿元或以下，M2 增速目标也将进一步下调。总体来说，全年流动性依然充裕。另一方面，长期的高货币投放和低利率水平，导致当前通胀预期高涨。在缺乏其他投资渠道的内地市场，房地产依然是保值性较高的投资产品。房地产作为当前保值、抗通胀的首选投资方式，充裕的流动性下部分资金的流入也就难以避免，将支撑2011 年住房的需求维持活跃。

　　调控从紧压力 政策导向大众住宅

　　2010 年住宅市场的整体表现反映了当前各地基本需求仍然活跃，支撑了市场在短期的政策性冷清后，仍维持上升趋势。虽然调控对我国房地产市场所面临的过度市场化而缺失保障房的矛盾，无法在短时期内彻底解决。但通过调控抑制需求的目标基本达成，也为缓解市场的供求矛盾争取了一定的时间和空间。因此今后一段时间内，预计调控将成为常态，在宏观经济维持平稳较快增长之际，各地调控暂不会退市。

　　2010 年的政策措施中，保障房的全面提速和?限购令?的实施是两大突出特点。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务。配合限购措施的实施，能加速?增供应，遏需求?的政策目标的实现。尤其是中小套型的商品住宅，因其属满足自住需求的大众型住宅而被列入保障房建设的计划中，将获得政策的大力支持而从中受益。因此，具有?补课?性质的保障房建设虽然短期内对商品房市场构不成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。

　　目前的调控措施，除信贷、融资、土地等多方监管，带有计划经济色彩的限购成为2010 年政策的新亮点。?限购令?短期内对?首套自住型?需求已占主体的市场影响较小，若能长期实施对市场的影响将逐渐显现。但预计随着市场供求关系在调控之下日渐趋于平衡，?暂时?实施的这一计划经济政策亦将完成其使命而退出。预计2011 年政策的调控手段将维持在目前状况，惟执行力度将视市场情况会有一定调整的弹性。【据《中国搜铺网》文章综合整理分析】