中国搜铺网讯

 沪上的一手住宅市场由5—7月的僵持期，转入下行轨道。来自中国房产信息集团CRIC数据显示，8月成交57.6万平方米，环比成交量下滑25%，同比下滑18%；成交均价为21816元/平方米，环比只微跌1.1%。

    上海搜房网数据监控中心统计则显示，8月成交套数仅为4964套，创下了2005年以来楼市同期最低水平。

8月成交量大幅回落

    数据显示，8月全市共有27个住宅项目取得预售许可证，一手房累计新增供应面积约为67.57万平方米，环比上月缩幅超两成。从供需表现看，本月供求比达1.18：1。由于大量需求受到抑制而积压，市场仍然呈现供大于求态势，但成交均价则继续居高不下。截至8月底，全市一手房库存面积依旧高达880万平方米，开发商整体推盘节奏放缓。

    从全市范围来看，宝山、南汇、嘉定、奉贤等区域是8月一手房市场热点成交区域。其中，宝山区成交面积超过10万平方米，稳居区域成交榜单首位位置。

    对于8月成交量再次出现大幅回落，上海中原地产研究咨询部总监表示，在7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者陷入观望情绪，寄望全国限购之后大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。而上海对补税单的不予认可，加重了大量外地客户的观望情绪，也导致了成交量大幅萎缩。

    多名开发商项目营销总监也表示，由于“沪四条”的影响，目前售楼处外地客户购房已经很少了。

中端市场环比大跌43%

    在本轮“沪四条”的调控下，中端市场 （每平方米3万元—每平方米5万元）更是成了“重灾区”，其成交面积仅为5.3万平方米，环比大跌43%，几近腰斩，为今年中端楼盘成交量第二低的月份。

    “沪四条”中对于限购令的漏洞的封堵，将不少非沪籍人士挡在了市场之外，而这类人群在中端市场中占有相当的比例。除了现实影响外，“沪四条”对于市场心理的影响也不容忽视，由于中端市场中的投资者较多，政策的加码无疑加重了他们对于市场的悲观预期；而对于改善性需求者而言，政策的加码却使他们对房价下跌的预期日渐加深，从而选择观望，以待房价松动后入市；开发商面对萧条的成交情况，也势必减缓推盘速度，反过来进一步加剧市场的低迷。

    相较而言，虽然高端市场（指每平方米5万元以上）虽然也受到了的冲击，但是由于部分高端楼盘基本脱离了普遍的市场规律，有着一些比较固定的购买群，因而其成交的下跌幅度远远小于中端市场。

    德佑地产分析师赵葆根指出，从8月的成交情况来看，成交相对较好的大华锦绣华城和万源城等项目，价格都在3万元/平方米—3.5万元/平方米之间的公寓项目，这些楼盘的主要客户来源是一些改善性需求者。鉴于政策的堵漏作用以及给市场带来的悲观气氛，投资性需求者在短期内不会返回市场。

    赵葆根还认为，即将到来的“金九银十”将是众多开发商的必争之地，中端楼盘想要真正改变现状，必须把更多的精力放在改善性需求者身上。而开发商能否适时地调整价格，以满足购房者的降价预期，将成为中端市场能否在“金九银十”一扫颓势的关键。

价格博弈仍将继续

    虽然市场总体的成交量自5月来持续下降，成交均价却一直保持坚挺。中房信统计数据显示，从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅18%；富力集团日前宣布其旗下项目降价10%，其在上海的富力桃园与2011年1月底推出一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价13440元/平方米，降幅10%；复地新都国际8月成交均价38250元/平方米，月度成交均价一度攀上4万元/平方米，但目前售价比去年4月的开盘均价还低500元/平方米；还有绿地旗下部分项目，如启航城、新米兰公寓等均价也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。说明8月份市场上还没有出现大面积的降价潮。

    随着政策对于楼市影响力度愈发体现，开发商及客户对于后市心态势必会受到冲击。据汉宇统计，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%—70%大幅下降至30%—40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的项目，为刺激销售进度，都采取加大促销打折力度方式，届时住宅价格有望出现调整迹象。

    在中房信分析师薛建雄看来，目前，刚性需求的购买力在持续下降；投资需求虽然蠢蠢欲动，但是由于市场未来的不确定性依然很大，所以也不敢贸然进场。“市场回暖的支撑力是明显不够的，因此9月份市场将继续胶着。但是开发商高成本融资的背后说明其财务状况并不乐观，后期的销售压力在继续增加。所以长远来看，价格博弈仍将继续。 ”薛建雄如是说

据中国搜铺网( www.3puok.com)