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从2011年2月的“新国八条”，到2013年的“新国五条”，最严限购令贯穿其中，而面临数年调控，房地产开发商并没有坐以待毙。住宅开发空间缩减的市场环境下，纷纷转向旅游地产、养老地产、商业地产，不断延续自己的生命，展现出惊人的适者生存能力

这些新兴地产的出现，顺应了时代的需求，并在房地产商的推动下，展现出前所未有的生命力，在全国各地，如雨后春笋般出现，大有与传统住宅市场“分坐江山”之势。

然而，受困于宏观经济和楼市调控的压力，在新兴地产欣欣向荣的表象背后，却是房地产商的利益大战，新兴地产演变成了楼市调控后房地产领域的“避风港”。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受记者采访时表示，“在新兴地产日渐火热的情况下，随之引发的问题接踵而至。借新兴地产之名，行‘跑马圈地’之实的游戏愈演愈烈，开发商热衷的始终是‘地产’。”

争地盘——旅游地产

如今，住宅市场一再遭遇调控“紧箍咒”，越来越多的开发商屡遭“滑铁卢”，众多房企都在寻求转型，寻找新的突破口。其中，旅游地产迎来了生机，受国家“十二五”规划的鼓励刺激，旅游地产作为区域经济发展的重要载体，在房企转型的大潮中高调崛起。

万达、保利、龙湖等大牌房企发力旅游地产的消息不绝于耳。似乎，所有的开发商都在一件事情上达成了一致，那就是进入旅游地产。

从最早的国际旅游岛海南，到今天的云南西双版纳、大理，以及河北张家口、辽宁东戴河……旅游地产遍地开花。项目卖点也从最早的海景房引申出山景、湖景、养生、古镇、文化等诸多主题，区域遍布大江南北，从沿海蔓延至内陆城市。

开发商热衷旅游地产绝不是盲目从之，地块面积大，拿地成本较低，土地增值部分更是被众多开发商视为至宝。而且，开发旅游地产，既和政府合拍，又和政策合拍，开发商何乐而不为？

然而，对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，业界人士认为，目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。此外，开发旅游地产对早期进入的企业而言，拿地成本较低，带来的压力较小；后进入的企业在未来将面临庞大的市场供应量，会备受煎熬。

与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。除此之外，还要面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险以及更多的市场风险，

有专家建议，开发旅游地产需要考虑旅游产品和住宅产品之间的开发比例。如果持有型物业面积较大，很难在短时期回流资金，再加上有很高的财务成本，那旅游地产项目运营就更加艰难了。

对于何为真正的“旅游地产”，业内人士观点莫衷一是，但针对现存的大部分旅游地产项目，都不约而同地指出“实际上是依靠旅游资源销售传统住宅。”中国房地产业协会副会长朱中一一语道破，“这些项目绝大多数并不是真正意义上的旅游地产，只是房地产企业在异地的开发，扩充自己的势力范围。”

树幌子——养老地产

旅游地产远不能满足开发商的胃口，如今，开发商仍在不断寻找新蛋糕。伴随养老问题被提上日程，嗅觉敏锐的开发商，也从这个引起群体性焦虑的问题中挖掘到新的商机。眼下，开发商的一种战略选择就是发展养老地产。

目前，除了万科、保利、绿地、首创等开发商已经进入养老地产，以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的保险资金也积极囤地，多家中高端养老社区已经相继竣工。

开发商进军养老地产，本是一个有利于产业发展的良好开端，但开发商进入养老地产领域的心态比较浮躁，当纯粹的养老地产还没有看得见的盈利模式时，开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为目的。

业内普遍认为，要谨防养老地产沦为开发商低价圈地的工具。由此来看，在开发商追求市场利润的前提下，要将养老地产当作一项福利性事业来做显然并非易事。

如今，开发商们在各种场合表态或鼓吹“养老地产是未来趋势”。但究竟什么是养老地产、该怎么做，都还是雾里看花。

目前中国尚未形成真正意义的“养老地产”，在开发商获得土地时，土地市场尚未明确的规定有养老地产用地性质，只能在现有经营性用地基础上获得，因此，开发商欲做真正的养老地产，将无利可图。

令开发商欣喜的是，在“养老元年”伊始，北京市率先水推出养老用地，其他城市或效仿，养老用地有望逐步在全国范围内推出。

北京养老地产用地破冰，未来养老地产用地或许会如雨后春笋般在各地地方政府推动下推出，但是，仍然要防止地方政府借机圈地卖地，防止开发商把养老地产作为“拿地模式”而不做运营。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就碰到过开发商希望以开发老年住宅为幌子去争取政府政策优惠的情况，“变相去搞房地产开发”。

“从养老地产、旅游地产、商业地产开发模式来看，除了商业地产外，主要是‘住宅式’发展模式。”谢逸枫如是说。

因此，政府推出养老用地，不仅要把养老用地政策标准化，还要以公开化、市场化的进行操作方式，同时，仍然要坚持防范以养老之名只开发地产，把养老地产变为拿地的“幌子”。

热投资——商业地产

伴随新型城镇化的到来，开发商又看到了商业地产的“无限商机”，众多开发商争相涉足、纷沓而至、盲目转投商业地产，甚至连非房地产行业的家电企业都纷纷进军商业地产。

今年两会期间，屡遭热议的新一轮房地产调控政策对商业地产毫无影响。近几年间，商业地产逆市生长，在逃离“三限”(限购、限贷、限价)的束缚后，商业地产持续井喷。

谢逸枫对商业地产的热潮却不乐观，“从长远来看，受商业地产开发模式与营利模式及政策等资金运作模式的限制，开发商进入商业地产要谨慎，不要盲目跟风。”

近年来，商业地产投资异常火爆，经常是一铺难求，但实际上目前租金回报率并不高，大量企业涌入，争夺日趋白热化，地价被逐步抬高，开发成本也随之增加。商业地产空置率日渐上升，收益率下降，导致持有成本也在增加。

另外，商业地产不同于传统住宅地产。它的成败涉及行业背景、区位环境、城市发展、竞争对手等综合因素，缺一不可。选址不佳、规模不当、业态不准、管理运营不善等任何一个因素都会影响到项目的总体发展。

从企业本身的层面来看，多数房地产开发企业缺少专业的商业地产人才，尤其是近期加入到商业地产转型队伍的房地产企业，人才的争夺也会在这个逐渐壮大起来的市场发展，并不排除商业地产市场再次上演“海盗计划”

不过，有专家表示，住宅市场在限购取得作用后，商业地产很可能会成为下一个限购目标。如果商业地产同住宅市场一样，走上高价格高风险的扭曲之路，或许，“限购之日”也就不远了。

据中国搜铺网(www.3puok.com)