在这个并不寒冷的地产暖春，成交量报复性递增，大城市房价上涨，你以为开发商又赚大了，但事实却是开发商的净利润率大幅下跌，已经到了9.12%的历史最低位，这是最近36家上市房企交出的半年数据。

何以至此？事实是房企利润正受到房价和地价双重挤压，导致行业还未实现充分的激烈竞争，便提前步入低利润率行业。

拆迁成本上涨加上机构必得的卖地收入是地价高居不下的原因。像今年，市场在复苏，但地价上升得更快，一线城市频现“地王”已是常态。房企拿了高价地，其实提高卖出价格就能让自己赚大钱，但这又面临着两个制约因素：一是政府限价，房企想卖高价但政府不会批预售证；另一个则是居民的收入水平限制了房子的定价空间，如果价格太高会吓跑购房人。

 在成本不断抬高，而产品价格又受到限制的条件下，房企利润率受到挤压是一种必然的结果。其实，房企净利润率增长率从2012年就开始下降了，2014年净利润率平均只有12%—15%，直至今年上半年跌至10%以下的低位。看下图：

上市千亿房企2014年盈利指标比较

并且，在目前的市场生态下，预计这个下降势头还会延续。原因是：利好政策效应正在不断扩散，房价开始慢慢上涨，这将引发拆迁成本的进一步上涨，从而再度挤压房企的利润空间。

这一趋势将会引发一系列反应：

1、房企被迫退出或淡化主业。对中小房企而言，直接的反应就是退出——今年以来，先后有证大集团、江中地产、海德股份、高新发展、浙江广厦和莱茵置业宣布退出地产业；对全国性大房企而言，则是多元化的深入探索，像绿地除了房地产业务外，目前更是积极运营“大消费、大金融、大基建”三大业务；万科也在积极转型，方向包括物业管理、物流地产、出租公寓、教育营地和海外业务。

2、房企疏离主业将使市场未来供应锐减。万科在最近公布的中报中表示，今年新开工和投资增速进一步探底，为近十年最差。万科尚且如此，何况其他房企。

3、供应减少将导致部分区域房价继续攀升。目前全国楼市明显分为两部分：一是三四线城市，那里目前供应严重大于需求，并且人口处于净流出状态，供应减少对那里的房价影响不大。而对重点大城市而言，人口净流入导致楼市经常处于供不应求的状态，如果供应锐减，则会因恐慌而再度推高房价。

4、产品多样性、质量和创新能力下降。在正常的商业逻辑下，企业退出市场大多是因为竞争激烈、供应太多导致几乎无利可赚，只有个别巨头靠规模化压低成本才能存活。在激烈的竞争中，这种有沉淀的市场大多实现了产品充分多样性和个性质量精准化。

但国内房地产市场完全不是这样，在走过最粗放的野蛮生长期，当正要进入真枪实弹的较量期，也就是真正打造产品、提升老百姓居住福祉的时候，无论大小房企却一致做出了后撤的举动。

最终，国内房地产业将停滞不前。三四线城市前景不看好，而重点城市虽然供不应求，但在一个竞争相对不激烈，并且没有多大利润可赚的市场里，房企不会有改善创新产品和满足个性化需求的强烈动机。

5、破坏了行业正常成长的土壤，国内房地产业将长期停留在初级阶段无法升级。

实际上，高地价已经成为阻碍国内房地产发展的一颗最大的“毒瘤”，导致市场进入一个恶性循环系统。在目前的市场条件下，这个问题暂时无解。