文/商报记者 陈贲

　　调控新政出台一个半月来，住宅市场就像被霜打蔫了的茄子似的一蹶不振，反之商业地产项目则颇有几分“水落石出”的意味，不管不顾走出一波独立行情。这当中，商铺也是不容忽视的一股力量。

　　十天之前，滨江地铁楼盘东方郡推出首批社区商铺，以不到3万元/平方米的均价一天售罄，成为近期楼市的一个热点话题。此前滨江地铁商铺屡屡卖出高价，从去年中央花城的4万元/平方米到今年连园的5万元/平方米，而无论是比拼区位、品牌还是到地铁站的距离，东方郡显然都毫不逊色；难怪业内外人士纷纷发出疑问：原本以为会飙出一个区域最高价，结果为什么卖这么便宜？

　　淡市下价格是王道

　　低价策略制造罕见商铺日光场景

　　5月23日，杭州主城区楼市的预定量由前一天寒碜的零套增至87套，其中的69套全部由东方郡贡献，正是该楼盘当天推出的一期商铺。

　　69套一天卖光，这样的销售速度即便是在楼市火爆的时候，也很少有商铺能够做到。而在当前寡淡的市场行情下，价格无疑是吸引商铺投资者们迅速下单的最关键因素。正如欣盛某高层所坦承的那样，为了达到相对更快的去化速度，该公司对商铺的价格作出了让步，最终将一期商铺的均价定在28000元/平方米左右。

　　透明售房网数据显示，5月29日，东方郡商铺首现成交，以26595元/平方米的均价成交了4套；5月30日，东方郡成交5套商铺，均价为24050元/平方米；5月31日，东方郡以29153元/平方米的均价成交3套；6月1日，东方郡商铺继续放量成交5套，均价为25752元/平方米。

　　“相对周边其他二手商铺来看，东方郡这批商铺的价格还是比较便宜的。”盛世管家滨江店店长王建明对滨江区政府一带的商铺情况很熟悉，一一举例进行了比较：跟东方郡仅隔一条滨和路、同为一线地铁楼盘的中央花城，单层铺层高达到5.8米，目前二手市场上的成交价已经接近6万元/平方米，而东方郡江汉路上层高为3.9米的单层商铺，价格自20000－35000元/平方米不等；如果以双层商铺论，东方郡春晓路上的双层铺总层高最高可达7.5米，均价为35000元/平方米左右，而距离地铁站略远、位于月明路两侧的钱塘春晓和温馨人家的底商，双层铺总层高为5.8米左右，目前二手铺价格也已卖到30000元/平方米以上。

　　“一般社区商铺的价格可以达到同地段住宅的两倍左右，按这样的比例算，东方郡今后还是有成长空间的，价格在我的预期之内。”一位买了东方郡商铺的投资者则打起了另外的算盘，因为他知道该楼盘最后推出的一批大户型，均价达到了26000元/平方米。同时他认为，新政淡市之下，杭州一些社区商铺的价格也在有所回调，正是进场的好机会。

　　高价商铺动销缓慢

　　商铺紊乱定价体系带来投资风险

　　大家不会忘记，也就是在今年的4月初，滨江一个地段较偏的楼盘商铺卖出了5万元/平方米以上的高价，靠的同样是地铁概念，一时之间引发广泛关注。

　　4月5日，云厦·连园成交4套商铺，均价为48505元/平方米；4月6日，连园成交的一套商铺价格飙出了52450元/平方米的超高价；而就在东方郡商铺卖光的次日，也就是5月24日，连园再度成交一套商铺，均价为46929元/平方米。这么高的价格，在一手商铺市场上仅次于极少数的市中心黄金地段商铺，比如六公园附近的锦绣天地等，几乎可以说是目前杭州社区商铺的最高价。

　　这个地处滨江区西兴镇的楼盘，区位较偏，开发商也不是大房企，之所以敢卖如此高价，凭借的仍是紧邻地铁一号线西兴站这一最大的利好。此外，开发商方面介绍，临近在建的杭州新客运汽车南站，西兴镇上现成较成熟的商业氛围，以及商铺层高达到6.9米的不错条件，也为商铺价值提供了支撑。那么，两个月过去了，投资者对于这一价格是否真正买账，这批地铁铺至今去化程度如何呢？

　　连园的一位相关人士介绍称：“我们楼盘一共80套商铺，现在还剩30多套，价格仍然集中在46000－50000元/平方米。”记者随后查询了透明售房网，却发现所显示数据跟该人士所称的情况大相径庭：连园商铺共有79套，截至6月2日12：00，商铺可售套数仍有61套，也就是说，至今一共只成交了18套。

　　两个同是位于滨江的地铁商铺，一个在调控新政之前推出但成交寥寥，一个在新政后僵持行情下冲出仍一天卖光，定价策略无疑是其中起决定作用的因素。而从2009年下半年开始，杭州多个地铁楼盘商铺频频卖出4万元/平方米以上的高价，不少商业地产业内人士即纷纷发出警示和担忧，认为当前地铁商铺价格虚高。

　　“杭州的一手商铺市场，事实上远没有住宅市场来得成熟。一些住宅楼盘的开发商对操作商铺完全没有经验，常常是简单造一排社区底商了事，对商铺的自身设计和业态的整体规划没有概念，在商铺的定价体系上也不像住宅那样较为规范，而显得有几分随心所欲。”一位资深业内人士提醒投资者，商铺投资事实上是有很多门道和讲究的，切忌盲目冲动入市。