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历时一年半的房地产调控政策措施空前严厉，令房地产发展的狂燥形势降温。据有关讯息，在房地产调控的巨大压力下，有些地方三分之一的地产商携款潜逃，有些房企老板由于承受不了巨大的还贷压力而跳楼身亡，巨大的资金压力令房地产业处于风雨飘摇中。近日，中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学研究学院院长甘犁在参加的“南都公众论坛”时警告，由于中国房地产领域的产能已经远远高于住房需求，未来中国三分之二的房地产公司将倒闭。对此，中国工商联房地产商会会长聂梅生称，中国房地产最大的问题是空房率。

　　最近几年，房地产一直是社会各界密切关注的热点话题。先是房价连年飙升，广大百姓望房兴叹，不少人沦为从“房奴”，社会大众怨声载道。而后政府重拳打压房地产，其政策力度史无前例，不少房地产企业难以为继，整个房地产行业陷入“严冬”、“冰河”期，又引起政府和专家学者的忧虑。当前房地产的最大的问题是不是空房率的问题，需要我们作出正确的判断。

　　从中国的形势来说，进入本世纪初中国已经进入到了城市化高涨期。在从工业化到城市化发展过程中中国社会用了短短几十年时间走完了西方工业化国家需要上百年甚至一两百年的路程。在短时期内走完这样的路程，其发展速度令全世界所有国家瞠目。

　　中国人口众多，过去的城市化率很低，中国贫穷的关键也在于城市化率低，再进一步说也就是工业化程度低，因为中国是一个农业大国。改革开放伊始，中国就用十几年时间发展工业，工业化推动了城市化，特别是从2003年以后，城市化开始加速。城市化再加上大规模的基础设施建设等，需要大量的资金投入。中国近十年，从2001年到2010年全社会固定资产的投资是120多万亿，是上一个十年的将近6倍，是改革开放第一个十年的近60倍。大量的投资使中国社会面貌发生了巨大的变化。笔者最近一个多月在北方五六个省，行走5000余公里看到，中国的城市面貌日新月异，变化巨大，交通设施得到了巨大的改观，但是巨大的投资同推动了物价的上涨。前些年房地产暴利使得许多企业纷纷转投房地产，因此造成了房地产的大起，又由于一年多来的严厉调控，房地产又面临严峻的形势。房地产需要大量的资金，一旦上马而资金链断裂，许多实力较小的企业将会雪崩。特别是一些涉足房地产业的民营企业，本身自身资金势力就不够雄厚，再加上一些是民间高利借贷，一旦资金链断裂，后果将是严重的。由于大量的资金投资，因此在一些城市出现了空房较多，正如去年以来，大家一直诟病鄂尔多斯房子大量的积压，笔者近日还专门到鄂尔多斯去考察，看到整片的高楼一直空置，据说都是因为资金链断裂。

　　那么中国房地产最大的问题真是空房率吗？对此笔者有不同的看法。我们必须看到，一方面城市的住房有空置，另一方面中国的许多农村还非常落后，居住条件也比较差。城市化就是要将农村的剩余劳动力，将过多的“三农”人口转移到城镇来。中国目前的空房率实际上是在现有的基础上房地产开发猛然过热，转移的速度太快所致。在三年前，中国的城市化率增长每年还不多1个百分点，从2010年开始中国的城市化率超过一个百分点，其增长速度是爆炸性的。就在今年特别严峻的情况下，我们看到一些中等城市仍然要求每年把拆迁作为城市经济发展的重中之重，要求每年的拆迁率达到三千万平方。但是许多地方拆迁了以后并没有后续的资金建设，因此造成了一方面拆迁户长期得不到安置，一方面大片是被拆迁的废墟。所以说即使目前全国各地有两千万套空房，也远远满足不了中国未来城市化的需求。关键是我们的城镇化方向、质量和速度的问题。这一点与地方政府很有关系，可以说这些年来中国经济之所以出现目前这种状况，与经济发展缺乏计划性很有关系。许多地方政府不是将经济的可持续健康长期发展作为目标，而是把政绩作为目标，要在短短的任期之内解决完城市所在的问题，甚至解决完所在城市的所有问题，这种缺乏计划性所造成的后果将是严重的。城市化的激进，房地产的爆发性增长为将来造成的后果也将更加严重。

　　笔者曾经指出，中国的城市化质量，决定未来中国未来的高度。如果不对房地产作出严格的控制，不对地方政府的行为作出限制，一些地方政府政绩工程和形象工程过多，结果造成大量的无效投资。另一方面，高楼大厦建设中存在的停车、菜市场以及生活休闲、学校教育等问题，都不可避免地成为城市化发展面临的严峻问题。实际上现在许多城市包括县城成为“堵城”，成为“淹城”已经充分说明了这一点。可以这样认为，中国房地产的问题就目前来说不是空房率问题，而是在城市化激进的背后政府的推动问题，这一后果将比1958年“大跃进”所造成的后果更加严重！

据中国搜铺网(www.3puok.com)