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今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。被认为是政策“触底”信号的发出，楼市调控“政策触底”渐成业内共识，镇江刚性需求有所释放，市场成交逐步放大。但市场成交量的放大以及“政策微调”的预期，让部分市民担心房价是否会因此反弹？究意该如何判断镇江房地产市场？市民朋友现在买房时机合宜吗？

　　房地产信贷政策冰火两重天

　　近期首套房贷款利率优惠，在镇江悄然成为现实，尽管各大银行在接受电话咨询时含糊其辞。但据我市部份房产代理公司及房产中介公司反馈，包含各大国有银行在内的商业银行都能给资信较佳的客户打95折了。与当下热闹的个人住房信贷放松相比，银行对房地产企业的开发贷款反而有了收紧的迹象，给人以冰火两重天的印象。据媒体报道：建设银行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。在房价下行的背景下，银行处于防范风险的需要，对小型房企开发贷说“不”，自然无可非议，未来并不排除其他银行跟进的可能性。商业银行叫停小型房企开发贷将加到这类房企降价跑量的压力。而首套房贷利率优惠“落地”镇江，将助于推动刚性需求入市。房地产信贷政策的“冰”、“火”之势，从供需两个层面，都有助于推动市场成交量的走高。

　　镇江房地产市场“价”与“量”何时触底？

　　监管层“关于坚持房地产调控不动摇”的声音相当清晰、特别是两会期间释放出的“促进房价合理回归”改变了房企的预期。在“高库存”与“资金紧”的双重挤压下，我市房企开始理性应对市场。目前镇江房价已有一定回落，此前一度刷至“万元时代”的滨江、南徐板块已回归至8000/平米的住宅。丹徒、大港片区的部份楼盘价格已经降至“4”字头，部份楼盘甚至降到了“地板价”，“3”字头楼盘也已出现，即便是“4”字头的楼盘也直逼4000元大关。

　　“‘以价换量’已经是真刀真枪了。”一位资深房地产营销经理告诉记者：“谁先降价，谁就能赢得主动，抢占先机”。为了配合“以价换量”，部分房企打出了“借首付”、“送面积”牌。“一口价”、“团购优惠”、“存就抵”也纷纷出笼，大幅调价再加各种“优惠”，降低了置业门槛，让一些购房者难挡“诱惑”。

　　目前镇江房地产市场无疑是价格主宰型市场，只有降价促销给出实惠才能打动购房者。招商·北固湾“悦江”高层以8000多的均价开盘去化即达6成；“恒 大绿洲”推出均价5700元/平米的精装房；永隆城市广场3-4月份不断推出特惠房源……这些楼盘都获得了市场的认可。

　　纵观镇江房地产市场，用“大部分大企业在忍，部分小企业在甩”并不过分。市中心楼盘降价现象没有近郊那么普遍。针对市场出现的“3”字头房价，一些市民表示，这类楼盘的价格实际上回到了2009年初，应该说到底了。而对于价格仍在8000以上的市中心的楼盘，则表示不否认这些楼盘拿地成本高，但还是存在虚高成分。“‘房价合理回归’”还很漫长，相对于收入水平而言，我们只能望楼兴叹”一位市民苦笑着对记者表示。

　　整个镇江房地产市场呈现“量升价跌”的格局，价格仍处在下行通道中。进入3月份后，市场周成交量处于稳步攀升的状态，让房企信心有所恢复。但据有关统计数据显示：镇江楼市一季度月均成交量在730套左右，3月份市场明显回暖，总成交量环比增长近90%，但也不到1050套，仅为2008-2010年月均成交量的60%，离2011年一季度月均成交量1109套也有5%的距离。显然镇江楼市仍然未能摆脱低成交的困局。

　　一位资深业内人士向记者表示：镇江房地产市场，就价格而言，不能说已经触底，但正接近止跌的时间点。就成交量而言，各大房企促销跑量，加之银行首套房贷利率优惠落地，推动了自住型购房者入市。即将来临的五一黄金周很值得期待，楼市有望迎来“红五月”。但市场筑底是一个漫长的过程，不可能一蹴而就，但今年刚需市场回暖可期。短期内以价换量，开发刚性需求仍是行业共识。

　　刚需购房群体迎来机会

　　目前仍处于观望状态的购房者，是因为担心房价还会继续走低。而近期出手买房的市民部分则是担心成交量放大，房价会因此反弹。体现了购房者心态的分化，实事上部份房企正是瞅准了这一战机，主打刚需牌，一定程度上打破楼市僵局。五月份是传统的楼市旺季，房企的让利促销大战仍将“白热化”，市场可能呈现局部性洼地，市面优质房源供应也相当充足，市民可把握好这一购房良机。五一第一楼街房产交易会，各大楼盘也将放出大批优惠房源，市民可密切关注，也将成为观察2012年镇江房地产市场的一个窗口。

　　关于市场底部的猜测，可以从价量关系上去把握。上海易居房地产研究院杨红旭曾表示：“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”

　　以自住需求为主的市场，将是2012年镇江楼市的鲜明特征，房价今年不会像2009年那样大幅反弹，但稳中微升的局面有可能会在下半年看到，因为刚需市场的回暖将加速房企资金回笼，房企在价格上作文章的可能性将大大降低。

据中国搜铺网( www.3puok.com)