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楼市经过了一年多的起起伏伏后，目前不论业界、官方还是大众似乎都达成了一种共识：房价的过快上涨已受到控制。年后济南楼市出现了一轮交易小高峰，统计显示，今年1月，市区商品房成交量为1390套，其中住宅为753套；2月成交商品房3742套，其中住宅1794套；3月截至25日，商品房总成交量为4274套，只比前两个月的总和5132套少858套，其中住宅总成交量为2790套，比前两月总和2547套还多243套。

　　市场在沉寂了一段时间后，迎来了大量的购房需求。究竟是哪些人在买房？是首次置业者，还是卖一买一的改善型买家？……层层迷雾有待拨开。

　　刚性需求观望中逐步释放

　　作为生活的基本要素，住房被赋予了太多的投资功能，这是房价难以刹车的原因之一。如今，在房地产调控的持续重压下，首次置业者比例大幅上升。记者走访多个楼盘获悉，调控至今，首次置业者所占比例已超过五成，成购房的绝对主流群体。

　　在市区某证券公司工作的刘华今年已30岁，两年前就开始观望楼市，上周末终于下单，购买了一套小户型的高层住宅。他告诉记者，两年前就开始寻找房源，但面对不断攀升的房价迟迟没有出手，直到去年年底，开发商推出准现房、精装修，并配合多种优惠，才有了入市的想法。“原来看中的几个楼盘都有不同的折扣，有几个还是准现房，看看周围配套设施都建起来了，房子看上去确实也不错就买了，总算可以给女朋友一个交代。”刘华兴奋地告诉记者。

　　业内人士表示，去年调控以来，成交量虽然在下降，但其实购房需求一直都在，只是被各种因素制约限制了。今年虽然宏观政策大势未变，但众多刚需被压抑了很长时间，加上这段时间银行信贷开始宽松，刚需一族一旦觉得价格可以接受，便开始入市。

　　改善型需求陆续入市

　　据了解，在目前的购房人群中，改善型需求也占据不小的比例。家住高新区的杨女士最近都在忙着买房的事。“我想买一套学区房，方便以后儿子上小学。”杨女士说，新政出台后，二套房贷收紧，让她一度觉得压力很大，推迟了买房的计划。但等待了一段时间，发现市场虽然受到调控影响冷清了很多，但是像学区房这种“特供品”的行情还是丝毫不受影响。“楼市今后走势怎么样，现在谁都说不准，但我想再怎么调，楼市也不会崩盘吧，再说我们也是为了自住，所以即使行情有变，对我们的影响也不大。”

　　对此，业内人士分析认为，其实很多人买房就是买预期，近期一、二手房价格均未出现明显下降，但成交却略有回升，这说明置业者对于后市的预期和心态也有一些分化。之所以有置业者逆市出手，主要是心理考虑上的不同，部分购房者认为，房价大幅下跌的可能性不是很大，再加上一部分有购房需求的年轻人觉得租房不如买房划算，与其多交租金，不如趁早出手。

　　商住两用房投资抬头

　　除了刚需客买房以外，近期投资也略有抬头。在房价逐渐下滑的态势下，多个不限购的商住两用房项目受到投资客的热捧。

　　近日，何小姐在山大路一项目购买了一套小公寓产品，她告诉记者，之所以购买商住两用的公寓，除了小户型总价比较低外，还因其功能多样，一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以作储货之用。商住公寓一般地理位置优越，且面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计包含从几十平方米的小办公户型到近百平方米的大开间，所以商住公寓已不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。

　　业内人士分析认为，对中心城区而言，即使整体楼市步入下滑通道，中心城区的房价仍会坚挺，这不仅是因为可开发用地的减少，还因为中心城区的商圈、教育等配套资源的完善性。尤其是中心城区的公寓产品，更是稀缺中的稀缺，保值性、升值潜力都比较大。

　哪种房产值得出手？

　　2012年，楼市调控基调已定，购房者能够保持淡定自然是应该的，对于确实需要买房的市民来说，几类优质房产值得关注。

　　（一）关注很久开始降价的房产

　　有些人购房的目标性非常明确，就是喜欢某些小区的某类房产，并且一直保持持续关注。虽然说平均房价向下，但是涉及某一地段，则未必如我们所愿那么大幅下降。如果购房者关注的心仪房产终于开始降价了的话，那就必须要多花点心思，追踪该房源的房价变化势头，选择一个合适的时机出手。

　　（二）新开低价盘

　　房地产开发是资金量消耗相当大的行业，大多数房企都是负债经营，在当下房价反弹无望的情况下，楼盘项目越快销售完毕，实际盈利状况就会越好，否则会大幅增加财务成本。一些新盘为了达到最好的销售效果，采取低开姿态，只要确认是真正低于周边同类房产的低价盘，购房者不妨多一点关注。

　　（三）业主急于抛售的二手房源

　　楼市的购买力不旺盛，二手房业主出售的难度也会大大增加，二手房从挂牌到真正售出的周期变得越来越长。虽然说业主持有的物业不会有太多的经济压力，但是遇到特殊情况，比如说业主急于出国，需要资金而套现的话，就会大幅度降价求售；或者企业遭遇资金难题，想通过出售房产来换取现金流渡难关，也会低价售卖。只有时刻关注，才有逮到超低价二手房的机会。

　　（四）尾盘甩卖

　　在当下的楼市现状下，越来越多的房企都感受到了沉重的资金压力，而且受过去一两年楼市调控政策的影响，很多楼盘的销售状态都不是太好，尾盘大量存在。对于一家房企来说，如果在楼市状况好的时候，尾盘还可以摆高姿态，但是在楼市状况不好的时候，尾盘就是最好的促销品。虽然尾盘大都不是最理想的房源，但是价格低的话，也算是一个特大优势，购房者不妨好好把握。

据中国搜铺网( www.3puok.com)