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近一年来,随着一系列楼市调控政策的出台,楼市的价格走势发生了变化,结束了上升通道运行，开始由上升转为下降,许多新盘的开盘价下跌很多，且波及到周边的二手房市场。但是，并不是所有楼盘的价格都下降，一些区域较好、配套完善、交通便捷的楼盘，其价格仍然坚挺，保值态势良好。日前，本报记者对本市部分保值较好的楼盘项目进行了调查。

　　老城厢板块

　　典型项目：天津大悦城、仁恒海河广场

　　价格区间：20000至26000元/平方米

　　近期走势：近两年区域内新房楼盘价格基本保持坚挺，单价几乎都在20000元/平方米以上，整体呈现上涨态势，个别楼盘虽然推出了优惠促销，但力度不是很大，按照不完全统计，从目前部分在售的老盘价格走势来看，近两年该区域内新盘的价格年均增幅约在2000至3000元/平方米左右。

　　保值原因：在很多天津人尤其是老一辈市民眼中，“老城厢”才是真正的城市核心，是天津文化毫无争议的发祥地，虽然现在这片区域已经旧貌换了新颜，几乎很难找到旧时老天津卫浓郁的市井风情，但这丝毫不影响人们提起“老城厢”时，心中涌动起的那份莫名的亲切感和怀旧情结。或许她没有“五大道”的风情，也没有“大梅江”的惬意，但想真正了解天津卫，这里毫无疑问是最佳选择。

　　记者体验：记者选取的两个考察样本从地理位置上来讲，可以说分别横跨“老城厢”板块两端，大悦城位于南门外大街与南马路交口，临近海光寺商圈；仁恒海河广场则位于东马路新世界购物广场对面，临近大胡同商圈和中山路商圈。两个项目都定位为综合体，是近年来该版块内的置业热点楼盘。由于本身就规划了很多配套设施，再加上板块原先就已十分完善的配套基础，所以这一区域内的居住氛围十分成熟，商业环境也很繁华。据该区域内某在售项目工作人员介绍，即使在去年楼市整体成交量不是特别乐观的阶段，该楼盘的关注度依旧居高不下，价格也基本保持平稳，并没有因为销售不济而采取被动式的大幅度降价促销措施。正在看房的市民于女士说，看了很多处新盘，还是最喜欢这里的生活氛围，虽然价格比较高，但是贵有贵的道理，自从老城厢改造以来，这里新建了很多定位中高端的项目，板块内的房源品质较以前有了很多提升，而且配套的建设速度也在不断加快，住在这里她觉得十分便利。

　　津滨大道沿线

　　典型项目：红星国际

　　价格区间：14000至17500元/平方米

　　近期走势：与某些传统住宅片区有所不同，该板块内近两年的房价增幅较为明显，房产的“增值”性能比“保值”性能更加突出。粗略估算，两年内的房价平均涨幅约在3000元/平方米左右。

　　保值原因：近几年来逐渐兴起的“保值板块”新贵，其最大的特色就是地理优势，由于位于津滨两地的中间枢纽位置，因此不仅吸引到市区居民青睐，同时也引起滨海新区部分市民的广泛关注。尤其是河东万达广场的落成与使用，为整个片区内的综合配套助力不少，现阶段，该区域内不少新项目云集，一个以居住为主要功能的大型地产板块已经逐渐成型，未来两三年内，随着新项目的不断入市，片区居住氛围还将日益浓厚。

　　记者体验：津滨大道是连接中心城区与滨海新区的城市主轴线，规划中的地铁4、5号线均在此设站。近几年，区域内在轨道交通方面的提升速度不断加快，板块东边紧邻滨海国际机场，周围还有不少道路正在进行整修改造，投入使用后将进一步加强板块对外交通枢纽作用。在产业配套方面，津滨大道板块也可以说是中心城区最完善的区域之一。据区域内某楼盘销售人员称，该项目的买家中，来自周边产业园区的人员结构也占据了一定比例，因为具有得天独厚的航空、物流、软件等产业优势，从而也刺激了板块内潜在的置业需求。

　　河东区大王庄片区

　　典型项目：七纬路小区

　　当前均价：12000元/平方米

　　近期走势：从大王庄片区二手房整体价格曲线图上看，当前价格和6个月前相比几乎是一条直线，始终处于12000元/平方米上下。但就具体小区价格来看，位于十一经路南侧的小区因为区位、房龄等因素价格要高于北侧老房子集中的小区。在楼市整体成交均价下滑的市场状态之下，大王庄片区的房价以其完善的生活配套设施以及片区归属重点小学片的优势，片区抗跌性较强。

　　保值原因：大王庄片区生活配套设施相当完善，兼具学区房的特点，因此吸引了众多学区房购房者的关注。片区房源多以两室的中小户型居多，一室在30-40平米左右，两室在60-70平米左右，由于户型相对适中，因此总房价相对较低。同时片区最为突出的特点就是河东区一中心小学恰坐落于片区中，受到众多学区需求购房者的关注，除此之外，片区内还配有河东区翔宇小学、天津音乐学院、各大银行、电信公司、菜市场、超市、药店、医院等教育生活医疗设施。

　　记者体验：大王庄片区属于重点小学片，吸引了学区房需求购房者的释放，加之片区生活教育医疗配套设施完善，适合自住型需求购房者选择。令片区房源保值的另一重要因素来自区域规划，根据南站商务中心区的规划，大王庄片区周边将建有多个综合体项目，在规划带动下，区域价值得到整体提升。地铁9号线的运营、学区片的优势、及良好的区域前景平添了大王庄片区的保值避险性。就目前成交特点看，学区房需求是此片区的主力购房需求。

　　后广场板块

　　典型项目：巨福园公寓、振业城中央

　　价格区间：15000至18000元/平方米

　　近期走势：新房价格基本都在15000元/平方米以上，从2011年初至今的房价走势来看，区域内项目的价格变化不大，降价楼盘较少，虽然没有明显增幅，但是“保值”性能还是很强大的。以某楼盘对外销售报价来看，虽然经历了去年的房地产低迷，但仍旧保持了500元/平方米的小幅增长。

　　保值原因：天津站地区作为城市对外交通和城市内部交通的重要枢纽，其公共配套的丰富与超大的人流量是其他区域所无法比拟的。此外，随着天津城市战略东移步伐的不断加快，后广场改造工程的实施与落实必然也会极大程度地拉动区域经济的发展和未来价值的提升，因此说，该区域内房产项目的增值保值性能也在市内六区诸多板块中名列前茅。

　　记者体验：随着天津站扩建的完成及京津城际高铁的通车，高铁沿线楼市也随之受到人们的高度关注，东站后广场板块也成为直接受益者。因为该板块到其他区域内的交通通达性能最强也最便捷，因为吸引了很多置业人群的关注。近两年来，版块内涌现出许多中高端房地产项目，住宅和商业氛围逐渐完善成熟。受板块形象整体改造提升影响，很多地产企业热衷在此拿地布局，开发业态还在不断深化与丰富，大型的商业地产项目和综合体日益增多。在记者与区域内部分楼盘销售人员沟通交流中，记者得知，该板块是目前河东区非常具有代表性的居住区之一。据某开发商透露，去年全年，河东区新房成交面积在市区整体新房总成交面积中的占比屡次夺魁。很多新开项目在开盘当月即取得了不俗的销售业绩。家中华昌道附近的刘先生一家目前正在为子女物色婚房，他表示，自己最为青睐的首选目标仍是后广场板块，因为这里的房源不像市中心那样价格昂贵，但整体品质也都定位中档，最主要的还是价格适中，在大多数市民经济承受范围内。

　　河西区体北片区

　　典型项目：气象南里

　　当前均价：15400元/平方米

　　近期走势：体北片区二手房均价水平一直表现得比较稳定，多数小区价格走势体现的特点是较1年前均价有1%左右上涨，较6个月前均价几乎持平。由于体北片儿小区较多，品质差异较大，每平方米均价为11000元——15500元不等。就2月挂牌情况看，紫金南里、宾水南里、宾水北里、华昌大厦等小区价格稳中略升。体北片区属于本市的“老片区”生活居住设施较为完善，因此吸引了众多自住型购房需求的目光，也增强了片区的抗跌性能，尤其中小户型产品更突显了实用、保值的属性。

　　保值原因：体北片区完善的教育、生活、医疗设施，适宜居住的特点，均使得片区受到购房者关注。由于体北片区属于“老片区”，因此其片区内大型综合体、商圈较少，但是适宜居民居住的配套十分完善，华夏未来学校、天津市肿瘤医院、天津市滨湖剧院等，均为片区的教育、医疗、娱乐便宜增色不少。除此之外，片区还配有其他中小学校、邮局、菜市场、各大银行、小型的购物淘宝城、餐饮连锁店等贴近居民生活的配套设施。并且区域的交通便捷度也很突出，途径体北片区的公交有十多条，站点设立也较为密集，提高了居民出行的便利程度，基于以上原因，使得该片区在二手房市场中凸显了保值性。

　　记者体验：记者实地调研时首先感受到的是该片区交通的便捷，宾水桥站、体院北站、华夏未来站、气象南里站均是十余条公交线路的枢纽站点，涉及的线路可谓通向四面八方。以记者搭乘的628路为例，从梅江的第六田园站乘至华夏未来站仅用20分钟，后搭乘857路乘至河东区蝶桥站也仅为20分钟。我爱我家体北片区域经理分析认为，与商圈房、地铁房提升片区保值避险性能不同的是，体北片区是主打“适宜居住”的特点，以及片区中小户型房源居多，总房价相对处于中低价位。“适宜居住”和“中低价位”两大特点，吸引住了当前市场的购房主力，刚性自住需求。预计随着体北片区配套设施的不断完善与建设，其优势将会继续保持，吸引更多自住需求购房者的目光。

　　小白楼板块

　　典型项目：凯德.国贸

　　价格区间：21000至25000元/平方米

　　近期走势：片区内新盘数量不多，多走高端路线，从去年全年至目前的价格整体走势来看，并无明显跌幅，个别楼盘的增值性能较为明显，据粗略估算，某些项目两年内涨幅达到4000元/平方米左右。

　　保值原因：天津市传统的CBD代表区域，同时毗邻着五大道重点风貌建筑保护区、滨江道-南京路黄金商圈，公交、地铁分布密集，寸土寸金的地段价值和综合优势十分突出，与其他居住板块有所不同，这里的商务氛围同样较为浓厚，中高端的写字楼项目多集中在区域周边，被很多知名企业和商家喻为“经商宝地”，或许与大胡同、南京路等其他商圈相比，这里不是最热闹的，但或许是综合性能最强、特征条件最为平衡的板块。

　　记者体验：作为天津中心城区的核心区域，目前可以招拍挂重新建设的地块很少，最近两年所出售的地块无论是数量还是面积都少于其他区域，土地资源的稀缺性日益凸显。区域内的项目均价普遍较高，丰富成熟的配套资源是人们竞相购买该板块内房产的因素之一。地标性建筑和综合体建筑较为集中。目前，该区域内的欧式风情区和本市唯一地铁情景商业街朗香街交相呼应，构成地上与地下空间商业组合，商圈结构与功能日趋合理、完善，高品位、国际化的人文特征也日益突出。在吸引高端商业、物业方面，该区域具有得天独厚的地理优势。在售项目的到访量始终保持着高位，区域内人群的高端消费能力比较突出。准备在这一区域内购房者黄先生认为，这里的房产保值性明显，尤其是在目前楼市不景气的情况下，中心城区项目的抗跌性相对于其他地区的房源来讲更强，甚至可以说是稳中有升。所以，无论是自住还是投资，买家都会更有信心。

　　河西区下瓦房片区

　　典型项目：富裕广场

　　当前均价：18000元/平方米

　　近期走势：下瓦房片区二手房当前整体价格行情在16200元/平方米左右，和6个月前15700元/平方米价格相比微涨。就下瓦房片区的市场情况来看，虽然受市场整体环境的影响，购房者观望气氛比较浓厚，但是片区以其完善的配套设施促使房源抗跌性明显高于其他普通片区，成交均价基本保持平稳运行，未见有大幅下滑现象。

　　保值原因：下瓦房片区完善的配套设施使得片区房源的性价比提高，卖点突出。此片区成交较多的房源集中在一些性价比高的老社区，多以一两居室的中小户型为主，房屋总价款相对较低，片区配有名校，医院、银行、菜市场、超市、餐饮商店等齐全的教育医疗生活设施，使居民们日常生活非常便利。另外，比邻小白楼商务区、南京路商务区，也大大方便了职场白领的工作出行，尤其是下瓦房地铁站附近“繁华地段的地铁房”更提升了房产价值。

　　记者体验：下瓦房片区完善的配套设施、便利的交通条件以及坐拥商业区与商务区的双重资源，既满足日常衣食住行的生活需求，又符合了上班族对出行的要求，均使得片区在当前市场背景之下，抗跌性明显高于其他普通片区。下瓦房片区具有的另一优势是产品类型丰富，既有总价款相对较低的一两室户型来满足当前刚性需求者，又具有很多品质较高的大户型社区，来迎合改善型购房者的需求。对于资金实力不一的购房者而言，在该片区均可以寻找到在价位和功能上适合自己的房源，享受到同样的完善配套所带来的方便。

　　南开区海光寺片区

　　典型项目：万德花园

　　当前均价：17900元/平方米

　　近期走势：海光寺所含小区较多，高、中、低档房源类型丰富，二手房总体价格在15000元/平方米左右，但高档小区的保值性更为明显，其中万德花园、新都花园等小区当前均价达到17900元/平方米，较1月价格稳中略升。海光寺片区地处市中心黄金位置，商圈价值明显，提高了片区抗跌定。片区房价受波及程度较小，成交均价基本保持平稳运行。

　　保值原因：海光寺片区黄金地段的位置、地铁公交线路聚集，以及海光寺商圈价值，深深地吸引着购房者目光。海光寺片区恰处于南市片区和滨江道片区之间，三点连成一线，地段价值凸显。途径海光寺片区的公交有20多条，同时地铁1号线在海光寺周边设有两站，海光寺站和二纬路站，片区交通便利程度不言而喻，尤其当前地铁房源的盛行，非常适合上班族购买此片区房源。片区集休闲、娱乐、购物、餐饮、居住生活为一体，除此之外南开中学、育红中学、五马路小学、中西医结合医院等均在片区内，教育医疗配套完善。

　　记者体验：在海光寺片区调研时听到居民反映最多的一句话是：“住在这去哪都方便，买什么都方便。”也正因此,在当前楼市成交低迷的状态之下，海光寺片区保值避险价值尤为突出，良好的生活配套和交通优势不仅吸引了本地购房者，长久以来海光寺片区也一直是高端租赁市场的热土。由于地段、地铁和商圈价值辐射片区，因此片区房源总房价较高，中高端房源较多，预计此片区购房需求将以改善型需求和部分刚性需求较为集中。

据中国搜铺网( www.3puok.com)