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调控力度空前，市场氛围低迷，房价拐点初现端倪，降价预期不断增强……

２０１１年，楼市可谓“凄风冷雨”，却丝毫不减我们牵挂的热度。

“限”字当头，对不少有着合理、改善需求的购房者来说，是观望还是出手，也是一个相当纠结的问题。

跨入２０１２年，政策无疑仍将是洞察楼市走向的关键，房地产市场各方的博弈和角逐也将进入新的阶段。

房价能否合理回归到位？市场能否提升健康的活跃度？楼市能否让我们平心静气？

限令声声喝 市场尽凄冷

在中国房地产历史上，２０１１年必定是笔墨浓重的转折之年。

年初，国务院延续上年度政策，公布楼市调控新“国八条”，以“限购”为龙头，“限价”、“限贷”相辅相成的三项杀手锏成为贯穿全年的调控基调。

在起初的几个月博弈中，成交量下跌、开盘量锐减唱起“主旋律”，“红五月”也未能如期而至。

宁波也不例外。据宁波市住建委统计，２０１１年上半年，宁波市区新开盘商品住房１６２万平方米、１２７３８套，新增供应套数同比增长超６０％。相反，住房成交量却大幅缩水，同比下降达２２％。

历史在重演？这不仅让人联想起２００８年时的光景，不少房企在期盼楼市能如２００９年般回暖。

这一次，中央政府决心坚定。每次房价出现反弹苗头，“坚持房地产调控方向不变、力度不松”的强音就响彻神州。

当楼市传统上“金九银十”的销售旺季演变为业绩惨淡的“铜九铁十”，购房者最关心、近几年如脱缰野马的高房价也开始松动。

１０月被视为楼市分水岭。当月７０个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。

１１月，７０个大中城市中，４９个城市加入房价环比指数下跌行列；有楼市“温度计”之称的全国房地产开发景气指数在该月跌破１００大关，创两年多来新低。

回顾甬城房价走势，二手住宅价格环比在去年２月就出现负增长，此后一直碎步下探；新建住宅价格环比徘徊之后，在年末也出现了微幅下跌。

房价触顶回落，更给楼市寒冰添霜。

“２０１２年元旦，公司放了３天假。这假放在前几年，真是稀罕事。”宁波市区一房产中介门店业务员陈伟向记者叹息楼市风光不再，“不知何时能走出寒冬。”

保障房增量 高利润终结

和陈伟的叹息截然相反，宁波江北洪塘镇的低保户胡幸康却心怀感叹和感激。与母亲相依为命的他，在２０１１年住上了新套房——一套６５平方米的廉租房。

截至去年１０月，宁波市廉租住房在保对象达１３２７０户。另据统计，去年全年，宁波新开工保障性住房１９１万平方米、２４０４５套，超额完成年度目标任务。

在这批新开工的保障性住房房源中，公租房房源数占比接近一半，是绝对的“主力军”，预计将从明年底起陆续供应市场。

保障房建设，是２０１１年楼市不可或缺的话题。

年初，中央政府吹响的号角：开建１０００套保障性住房。１１月中旬，各地全部如期完成。整个“十二五”期间，我国共将建设各类保障性住房３６００万套。

大规模建设保障性住房，找到了改善民生和促进经济又好又快发展的最佳结合点，也给楼市调控增添了底气。

与此同时，保障房供应量的增加，改变原有的房地产市场供应结构，倒逼房企作出战略调整。

“房价要回归合理水平是大势所趋。”万科集团总裁郁亮表示，过去几年房地产企业的利润率非常高，并不正常。“对习惯生活在糖水里的房地产企业而言，很难再回到过去的暴利时代。”

经过这一轮严厉的房地产调控，未来住房的投资属性将越来越弱。另一大型房企负责人表示，只有懂得顺应市场和政策变化的企业，才能在“下半场”的竞争中立足脚跟。

调控涉深水 长效惠民生

临近２０１１年末，２０１２年房地产调控政策的走势成为最牵动人心，有关“限购令”会否松动甚至取消的讨论再度升温。

就在各种声音纷扰之际，中央经济工作会议明确提出：坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。

上海、北京、广州等一线城市和一批二线城市相继表态延续政策，也浇灭了那些资金趋紧、度日如年的房地产企业的最后一丝希望。

同时，不可否认的是，一系列政策在有效抑制炒房投资需求的同时，不可避免地对合理购房需求产生了“误伤”。

中央经济工作会议同样要求：加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

可以说，调控必须持续，但已进入“深水区”。

一名资深业内人士认为：“楼市调控不是为了‘数字达标’，而是要着眼于改善民生，让老百姓实实在在感受到房价的下降，要建立长效机制，让中国楼市持续健康发展。”

住房和城乡建设部有关负责人日前也表示，２０１２年将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

“更合理的定价，更大力度的促销，更积极地回应普通百姓的合理住房需求，主推中低价位、中小户型产品，将成为我们今后的战略重点。”宁波一房地产开发商说。

新闻内存：２０１１甬城楼市掠影

宁波在２０１１年２月２０日出台了限购细则，并被业界称为史上最严厉的调控政策。甬城楼市遭遇“当头一棒”，成交量首当其冲。

自商品房销售经历了３月至４月的“冰冻期”后，新开楼盘销售策略开始出现变化。从送面积到分割户型，从赠豪车到上演真人秀，各类促销活动花样翻新，优惠幅度也开始加大。

一是开盘定价明显低于预期，且一个低过一个——有先开盘的白坯均价卖１．１万元／平方米，一路之隔后开盘的精装修均价只卖１０５００元／平方米。

二是一些卖了几个月还卖不太动的楼盘，明里暗里都开始降价促销——有楼盘部分房源售价从限购前的１．８万元／平方米直降４０００元。

受新盘预期价格调整影响，购房者观望情绪进一步加重，二手房市场开始出现“一二手价格倒挂”现象，导致宁波二手住房成交率先出现量价齐跌局面。

宁波限购令出台半年之际，甬城新建商品房似乎也从量跌转入量价齐跌。

宁波镇海一楼盘宣布业主购第二套房“６．６折优惠”；高新区一楼盘打出了单价１．２９万元／平方米起的所谓“跳水价”，开启了新商品住宅楼盘大大方方降价之门。

有宁波房产界人士估测，目前宁波房价基本上回到了２０１０年底、２０１１年初的水平。

与此同时，宁波中心城区房产库存量越来越大，截至２０１１年９月底，达到历史高点２．１１万套，创两年来新高。

然而，不断推出的楼盘“优惠”似乎还远未达到市民的心理期待，楼市低迷气氛依旧，市民观望情绪有增无减，期待着楼市更为实质性的、大幅度降价的来临。

据房管部门统计，从新“限购令”出台后的２０１１年３月至１１月，宁波市六区共销售商品住宅８０００余套，同比下降约３５％，比２００９年同期下降逾７０％；二手住宅交易７２００余套，同比降幅逾５５％；和２００９年同期比，降幅更是接近８０％。（王岚、周骥） 

延伸阅读：浙江房地产投资将出现下行拐点

记者从浙江省发改委获悉，基于对今年房地产调控不放松的预判，浙江省房地产投资在今年年初出现下行拐点。

浙江省发改委认为，考虑到房地产在建项目工期延长、节奏放慢、新开工项目数量明显减少、资金绷紧等因素，按去年下半年单月房地产投资规模下降惯性，预计今年房地产投资可能下降２０到３０个百分点。

浙江省发改委的相关数据表明，去年浙江省仍然存在房地产投资依赖度过高的问题。２０１１年前三季度，全省房地产开发投资增长５０．１％，高于全国平均水平１８．１个百分点。房地产投资占三产投资比重为６０．３％，占比分别比去年上半年和前年同期提高８．８和１４．３个百分点。　　

尤须警惕的是，浙江当前房地产开发投资快速增长主要依靠土地费用推动，去年前三季度土地购置费用同比增长５４．７％，占全省房地产开发投资的比重达到３８．２％，增速和占比分别高出全国３６和１９．１个百分点。浙江省发改委相关负责人表示，这种过度依赖房地产投资、过度依赖土地购置费的“两过”情况，将对浙江省固定资产投资、服务业健康运行和持续发展产生较大不利影响。

据了解，为进一步优化投资结构，浙江省提出要将投资重点突出放在实体经济上，将大力推动转型升级的产业类投资、改善民生的社会类投资、能源交通等基础设施类投资，争取实体经济投资贡献率在２０１１年达５０％的基础上，再提高５个百分点以上。

据中国搜铺网( www.3puok.com)