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“银十”已过，但南京楼市的总体成交量却并没有太大起色。江宁、江北等多板块纷纷跳水，而在市场深度观望的情况下，“高台跳水”似乎也无法刺激成交抬头。因此，不仅仅是价格战，不少楼盘开始采取多渠道营销手段以谋求新的出路。由此带来了许多变化：保利、万科、金地、五矿等品牌开发商也纷纷放下高高在上的身架，做起了“街头动销”和“短信卖房”的事情。或者转变产品路线，推出“新版本”不断亲近普通刚需客，就连集中开盘卖房似乎也不受欢迎了，小批量突击开盘、平时不断搞团购成为最受欢迎的“开盘模式”。

　　变化1

　　开盘方法变了，集中推盘变为平常慢慢卖

　　“现在集中开盘的做法已经被我们淡化了，接下来可能都不搞了。”日前板桥一家楼盘有关人员对记者这样表示。

　　以往推盘量越大越能蓄积人气，给市场带来拉动效应，今年却不同，整个10月份全市共计35家楼盘上市7000多套新房源，比9月份的上市量多出将近2000套，但最终的成交量仅有3300多套，多数楼盘虽然使尽力气加推房源，人气也并不算差，但总体成交却只能在三四成左右徘徊。城南一家项目推出200多套房源，最终依靠几次团购活动才成交了一半。

　　在这样的情况下，更多的开发商已经把一次集中推盘视作“白忙活”，而转以更加灵活的开盘策略，其实从九月底开始，持续“挤牙膏”推盘，平时低调开盘，少量突击开盘等现象就已很常见，城东一家高档楼盘下半年几乎每个月就会开盘新推一次，但每次就推出20~40套少量房源，销售也在半数左右，进行得很低调。紫金山板块的另一家洋房项目也是7月份和9月份两次低调小批量推盘。还有个别楼盘拿到销售许可之后就低调开售，基本不搞集中开盘了。

　　“所以我们考虑，一次性推盘卖出七八十套，那摆在平常慢慢销售，每天也会卖出三四套，加上集中推盘蓄水时间拉长，客户也有流失的风险，倒不如平常抓住到场的客户累积成交更有效。”上述那家楼盘的开发商表示，相信随着市场过冬期的临近，这样的现象会越来越普遍。

　　变化2

　　低成本营销吃香，大牌房企也“扫街”发短信

　　“以往发促销短信的都是一些中小开发商，现在一看手机不得了，都是一些响当当的大牌开发商啦。”一位企业高管向记者表示，平日里也比较忙，并没有什么时间留下来看房，只是偶而关注一下手机里的卖房短信，即便如此，今年他也看出了不小的变化。

　　发短信、搞动销原本都是中小楼盘的低成本营销策略，但随着抢客大战的愈演愈烈，开发商必须寻求多方位的渠道促进销售，于是连很多品牌开发商如今也变身成了“短信控”、“扫街控”、“微博控”。其中尤其是楼盘短信轰炸让大家感受最深，有购房市民对记者开玩笑公布了自己手机短信里的“大牌名单”：“最多的是五矿、绿地，其次还有苏宁、保利、万科、金地、万达、骋望骊都……”不过他也笑笑说，其实这样多发也有好处：“看一条两条对于这个楼盘不是很了解，天天看，得到的信息基本上跟楼书差不多啦。”

　　不仅如此，除了短信之外，打电话、发传单“扫街”也被大牌开发商所采纳，在地铁仙林经天路站和仙林中心站，都能看到保利、万科等这些仙林湖大牌楼盘的动销人员散发传单，而在奥体也能看到不少五矿的动销人员在马路上发传单搞登记，这种现象已经持续了几个月。还有市民表示，以前到一些品牌楼盘看过房，回访电话一般只有一两次，不过现在是每周都会打。

　　变化3

　　搞团购、送面积、换“版型”，变着花样贴近刚需

　　其实，除了少数坚定走高端高价路线的楼盘外，现如今很多中高端楼盘在面临刚需时都要解决如何调整“身架”的问题，上个月江宁的 (论坛)二期搞起了团购活动，最高3个点的优惠幅度看似平常，但累计以前的案场优惠力度则相当大，因为项目此前就有一次性付款按时签约5%，万科老业主总房价1%的优惠，如果参与项目团购累计优惠已超过8%，加上1万至5万不等的抽奖送礼，整体优惠幅度已经高于上次开盘。 (论坛) (论坛)万科金域蓝湾 (论坛)

　　记者了解到，类似万科金域蓝湾这样的楼盘，为争夺调控下主流的刚需市场，也是颇动脑筋，类似的高端楼盘还有新推“水晶版”房源的朗诗绿色街区，比前一次撬动板桥市场的“自由版”房源推出相隔不到几个月，“换版本”成为朗诗争夺刚需市场的绝招，项目的营销负责人则向记者透露，更换版本就是为了更好地贴近刚需购房者，业内人士评价说，这种方式其实是一种比较规避风险的隐藏让利，“既可让利业主，又可以给人一种推出新产品的感觉。营销上很容易把握。”此外，位于都市圈的仙林悦城 (论坛)，也是一个调整产品线的项目，开发商透露说，项目原先开发的都是别墅产品，而都市圈市场别墅竞争尤为激烈，下半年的前景难以预计，为此他们也赶紧换思路，做精装修中小户型，吸引了市区不少刚需客，从而挺过了淡市：“幸亏路线变得及时，要不然今年的销售可就难办了。”

　　“慢熊”楼市步步惊心，

　　开发商需要多出招

　　“大家挤在一块打价格战，犹如千军万马过独木桥，很难求得共赢，开发商也需要多点突围的机会。”本地一位营销人士表示，原先只要降降价再等待市场回暖，说不定就能熬过冬天，但现在单纯一两个促销方案都不太可能了，为了跑量，什么办法都要想。同时为了规避降价观望、开盘冷场带来的风险，也需要多想其他拉动销售或是实质性让利的办法。

　　网博机构总经理孙海表示，在满眼尽是降价房的基础上，看的多买的少，买房人购买动机不是很强。所以，看房人并不少，而不敢贸然下手的占多。在名目繁多的开发商促销手段之下，买房人表现得比较淡定，一些降价项目尽管价格诉求貌似很诱人，但是依然门庭冷落。如何避免降价带来的“熊市效应”是一个难题，然而接下来的四季度开发商除了面对市场转冷，资金链紧张等问题之外，还面临全年利润结算，成本结算等压力，回笼资金显得尤为紧迫。

　　“既要甩包袱，又要维护市场信心，对于一些品牌企业来说，将要来临的这一轮漫长过冬也很艰难。”在更多的业内人士看来，眼下这种乱战的市场局面也是楼市深度调整的一个反映，如果即将来临的是较长的楼市冬天，那么中小企业或楼盘还是趁早降价跑路，而开发量比较大的品牌企业，则需要尽量扩展市场，拉拢更多需求，在降价让利的同时还要维护客户入市的信心，以缓解过冬压力。

据中国搜铺网( www.3puok.com)