- www.3puok.com 2009-12-26 11:47:39
- 从2002年新加坡吉宝、仁恒地产首次登陆蓉城后，外资步伐急。
继新加坡仁恒、吉宝、凯德置地和菲律宾SM集团、顶峰等组成的“东南亚军团”，和记黄埔、九龙仓等为主的“港澳台军团”后，2006年意大利科恩的到来，标志着欧美企业也登陆蓉城。
“近两年，成都几乎所有有影响力的标王地块，都被实力惊人的外资拿走。”毕马威成都公司财务咨询高级经理朱林密切关注着外资动向。据了解，今年以来，很多海外基金也开始频繁进出成都房地产市场。
8日省商务厅公布最新数据：今年1-11月，房地产合同外资金额8.96亿美元，实际利用外资金额4.41亿美元，两项继续居各行业之首，其中实际利用外资金额同比增长215%。
京沪等一线城市竞争激烈、风险较大，开发成本相对较低的二线城市正成为外资转战的热点。用朱林的话讲，成都更是热点中的热点之一。
直接影响高端市场
外资进入四川房地产业，有着明显的轨迹可循。
“从过去几年的情况看，外资进入西部房地产业的投资主要以高档住宅和甲级办公楼为主，而其中又以住宅开发项目为多。”全球知名的房地产服务公司仲量联行分析。
住宅和办公楼，一个对私，一个对公，都是外资的突破口；而无论对公对私，外资锁定的目标人群始终是高端。
这正是外资最大的优势和长项。雄厚的资金实力，高品质的设计和建设。2004年与和记黄埔第一次正面“交锋”，建川集团营销总监蒋宁用“震撼”来形容。为拿下南地王，建川手握20多亿元，仍在竞标中败下阵来。
国家统计局四川调查总队的数据显示，2005年外资在全省房地产开发资金占比为1.89%。虽然比重较小，但高档楼盘的参与度极高。放眼成都高档楼盘，大都可以看到外资的身影。
业内人士分析，外资对高端市场的影响首先是价格，由于提供的品质提升，房价上限被拉高，去年成都楼盘最高住房价每平方米6000多元，今年每平方米七八千元的楼盘开始出现。其次，一些本土企业将从高端市场淡出，或转战省内二级城市，或加快与外资的重组整合。日前成都置信集团与新加坡凯德置地合资组建新公司，正是对后者的尝试。
目前，外资投资房地产的领域已呈现多元化趋势，除住宅和办公楼外，开始关注商业地产、酒店和服务公寓等投资机会。业内人士透露，有些项目已进入实质性谈判阶段。
融资手段将呈多样化
在上海工作的四川人高翔发现，在上海已成主流的板楼，在成都却难觅踪迹。与一层多户的塔楼不同，板楼一层两户，户户南北通透。
有分析人士指出，设计能力不是问题关键，开发商考量最多的还是投资回报率。“相对而言，外资对产品品质更看重些。”仲量联行成都区总监吴允燊说，随着外资进入，川内整体房产项目的布局和结构将会趋向现代化和合理化，板楼大规模出现的一天也不会太远。
随着外资一起进入的，还有先进的管理理念、营销手段和品牌建设。朱林认为，传统银行贷款以外的新融资手段将会被广泛应用。针对某个、多个项目及整个公司层面进行的“股权融资”，或一定的固定回报率+利润分成的“夹缝融资”，或包装几个楼盘到国外上市的“房地产信托基金”等融资新模式，将与银行贷款并行，共同支撑房地产开发。
“整体利润率也将更趋于合理的范围。”朱林说，外资并不要求过高的投资回报率，他们一般通过大的开发量来保持整体收益。
新闻背景中国加入世贸组织5周年
2001年12月11日，中国正式成为世界贸易组织第143个成员。
加入世贸组织以来，中国完善了市场经济法律体系，提高了贸易政策透明度。
按照加入承诺，中国的平均关税水平从加入时的15．3％降低到了2005年的9．9％。其中，工业品平均关税在加入时是14．8％，2005年降低到了9．0％。农产品平均关税从加入时的23．2％，降低到了2005年的15．3％。并且，中国关税的约束率达到了100％。
中国在加入议定书附件3中承诺取消的进口配额、进口许可证和特定招标等非关税措施，到2005年1月1日已经按所承诺的时间表全部取消。对植物油的关税配额管理已按承诺于2006年1月1日起取消。
中国于2004年7月1日起，提前半年履行了放开外贸权的承诺，取消了实行了50年的外贸权审批制。2005年1月1日，中国取消了丝绸的国营贸易管理。
在银行、保险、电信、分销、会计、教育等重要服务部门，中国严格履行了加入承诺，为外国投资者提供了广阔的市场准入机会。
加入世界贸易组织5年来，中国知识产权保护执法力度和水平显著提高。2004年9月到2005年底，中国在全国范围内组织开展了保护知识产权的专项行动。
