陈建明：第三个失误就是听信承诺的投资失误，这个就好像我上次讲投资十大陷阱的时候，开发商对商铺投资的收益率，包括回租回购乃至于银行担保等等，所有这些东西都是属于开发商承诺的东西。有不少的投资者在投资的过程当中，因为是最开始投资对行业不太熟悉和了解，有不少的投资者因为我在温州碰到不少，其实温州的投资者也可以分为几个类型，有些人的确综合的文化程度也很高，对商业也很熟悉，所以他们在投资时候基本上不会关注承诺问题。相反有一些刚开始投资商铺的，他会很关注开发商怎么样一个8％、9％、10％的收益率，也包括开发商怎么一个方式拿自己的资产对今后租金的收益，甚至说如果你今后不想要商铺我回购。确实不少的温州投资人很关注，他认为这么坦诚的承诺不应该有风险。实际上从现在来看国内很多商业项目发生的问题，过去开发商的这些承诺真的只是一个承诺而已。如果后期整个的项目不能正常地运作发展，如果本身发生资金的链条问题的话，那么这些可能就只是一个谎言而已。前天有记者问我，“回租统一管理是谎言吗？”我说如果对于一个商业项目来说，前期的决策定位招商管理等等，要循序渐进地分步地解决每个问题。如果说前三个环节做错了或者没有做，那么它就仅仅是谎言。对开发商的承诺我们最近讲的也比较多，今天不想再重复，只想大家树立一个概念：开发商在营销阶段再怎么去承诺，这个商铺赚钱一定是开发商从前期从决策到定位招商管理这几件事情做的很正确，那么营销的时候不用承诺都能实现收益，这几件事情没有做的话，这些承诺都只能是谎言。很多投资者听信这些承诺并且以此为投资依据，我们统称为听信承诺的一个失误。大家一定要谨慎对待开发商在营销阶段的承诺，以避免自己的上当。

    主持人：撇开承诺看本质吧。第四个失误应该是错误理解地段价值。

    陈建明：包括香港还是国内市场来说，大家都很兴奋李嘉诚先生一直在讲的“地段地段还是地段”，而且很多人都在传递地产的核心价值就是“地段地段还是地段”。对于商业地产来说，地段应该换个角度考虑，而且我个人观点认为地段的价值比不上商业资源的价值对商业拉升的效果。更重要的是对不同的商业地产项目地段的价值理解也不一样。比如要做东方新天地这样的购物中心，它对于公共购物的交通环境，在长安街上地铁交通四通八达，地段价值的确非常好，所以说传统的针对大众消费的商业，以及这些商业当中的商铺与我们传统的所理解的地段的价值是一致的。相反对于各种市场，包括批发商场、家居市场这些产业性的商业地产，地段价值绝对不可以按传统的方式去理解。比如北京南二环南三环之间的永定门沙子口，这一带从交通环境很多方面其实过去很差，但是这些地方办公文具的批发以及其他的批发商业在这么一个大家所认为的地段价值很差的地方有很高的商业价值。所以我们把第四个投资失误定格成错误理解地段价值，希望大家有一个概念，我们在投资商铺的时候，开发商这个项目里面的商铺是不是有投资价值，是不是有很高的因为地段所产生的投资价值，大家需要根据这个项目开发的类型，包括开发的方式，包括今后经营做哪个业态，从这些角度来判断这个地段价值到底是存在还是不存在，存在的话到底在多大的程度，这样考虑地段价值才会避免我们简单地理解，好像长安街上的商铺都没有问题，但是很多有问题啊。所以大家必须正确理解商业地产类型所产生的地段价值不同的一个判断标准。如果这个项目我确实想投，那么考虑它的地段价值在我的商铺当中能够体现出来一平米增加一千？两千？三千五千？简单理解说地段很好来做投资可能会有问题。

    主持人：就是把传统的地段的定义解析为商业资源价值，以分类等等的为参考标准。

    陈建明：第五个是忽视商铺类型。很多投资人在买商铺的时候，尤其是2001年2002年的时候对这个问题考虑的很少，而且国内当时确实没有像易铺网这样的媒体对大家做投资指导。所以大家买商铺，不管这个地方这个商铺是干什么的，是什么类型，只要一听是“商铺”两个字就大胆的买进。实际上不同的商铺类型它们本身的一些运作规律、收益空间有很大的差别。比如在北京的中关村，以IT行业为主导产业的这些IT卖场，它的商铺的投资价值和在同样的区域目前在中关村有很多开发商在做针对大众消费的商业，比如说以餐饮以传统的零售店铺包括一些娱乐为主体的业态，就是在中关村同一个地区这两种商铺它们的投资价值有很大的差别。比如IT卖场如果价值真的很高的话，当中的核心价值在于它是走批发流通，每平方米有很大的交易额，所以能够推动商铺价值提升。相反大众消费靠的是每平方米的一个消费的规模。所以如果投资人在前期投资商铺的时候对类型没有一个清晰的判断，可能事后就会有问题。甚至如果在前期您对商铺的类型做一个清晰的考虑，您就会回避很多问题。当时碧溪的项目有投资人问我是否可以投，我说首先一点从碧绿溪来分析它是做家居的商铺，这种商业地产的开发，在前不着村后不着店的位置，临近玉泉营，这边有大批的建材的包括主力商家也包括市场的存在。在这么个方位单纯靠一个商家做出一个建材家居的商圈几乎不太可能。所以说不同的商业类型它的成熟规律不太一样。你像北京十里河建材一条街，大家扎堆形成规模效应，这个地方大家生意很好做。相反超市可能不能直接扎堆。所以大众的商业大家都考虑商圈半径各种因素，保持一个合理布局的空间，这种大众消费的商铺投资的时候在类型的考虑上你可能很容易考虑旁边我们之间保持一定的距离，可能之间单个的个案也可以生存。但是对于个别行业过份分散只有一两家根本做不起来。所以不同的商铺类型从它今后的项目或者区域能否经营成功有很大的差别。如果对这个特点没有一个清晰的辨析的话，都把它当成一样的方式一样的标准去评判，可能在投资的时候就会出现类似于碧溪的这种失误。商铺的类型您可能判断的时候是一笔糊涂账，不同的商铺可能售价的空间不一样，租金的空间也不一样。类型不考虑的话基本你的投资是一个很混沌的状态之下做的一个判断。

    主持人：就是看看商铺类型是排他性更强还是共同性更强以及其他一系列的问题。这是忽视商铺类型的失误，下一个是忽视商业地产开发规模的失误。

    陈建明：第六个方面讲忽视商业地产开发规模，特别提出这点的原因在于过去几年时间国内的行业大家一直在传播一个不正确的信息就是商业地产的开发必须成规模，成规模才会有效益。在这样的情况下国内的很多开发商很多投资者商家都比较关注大规模的大型的商业地产项目，认为大的项目可能有投资空间，从商业经营有经营的空间，从投资人来讲有投资空间。经过这几年的市场发展，大家需要建立一个新的概念，对过去规模很大的项目也是目前为止市场风险最大的品种。开发商很棘手，很大规模的投资到目前的确存在资金的压力，不仅前期投入很大，开业以后还需要你长期的进行持续的投资，或者说持续的砸钱，这种方式下项目存在很大的风险。如果开发商或者管理商没有一定资金的支撑，它可能一夜之间倒下。

    主持人：就是一个无底洞。

    陈建明：没错。所以我们建议投资者对于大型的过大的商业地产项目在投资的过程当中一定要慎重，因为这些项目风险很高，或者对于十万平米以上的商业项目大家原则上不要轻易去碰它，因为这些项目的确有风险。当然除非开发商从前期的决策到定位经营管理都做的很好，这个项目可以根据这种状况来参与。除此以外绝大多数大的项目大家要小心为好。不可以像很多专家或者行业所误导的商业地产规模大才是规模效益，如果以这种观点来进行投资的话投资失败几乎不可以避免。

    主持人：虽然是老生常谈但是一定要谈，因为现在很多大规模的项目仍然在开发之中，而且很多投资人仍然趋之若鹜，这是一种错误的观点，一定要注意。