上善若水。

　　在中国古代哲学里，水代表着财富和智慧。

　　现代经济学家厉以宁教授在他著名的“沸水理论”中提出，现在有许多投资机会，就像许多锅水，有些已经99度，有些只有10度，投资的目标就是那些99度的水，只要再加一点点火，水就开了。

　　绿城·春江花月（楼盘详情<<< ）社区商铺三期即将开盘，该社区商铺有多少投资价值，我们将通过这个特刊告诉你。

　　积水成潭 社区商铺汇聚财富
 
　　专业的研究机构分析，社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线的投资价值。

　　与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于社区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖比较强，这也是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。

　　杭州百盛机构的分析师认为，对于发展商而言，将商铺养熟才卖固然能卖出好价钱，但对于消费者而言，此时的价格已走高，因此，眼光独到的投资者和商家早将目光瞄准一些销售良好的规模型、大型成熟楼盘。根据一些专业的商业地产机构的研究报告，如果项目规模超过20万平方米，入住人口超过2000户的社区，仅为本社区服务的商铺规模，在面积上与社区总建筑面积的比例大致可以取到1.5%～2%，每千人的平均商铺面积在500～800平方米之间。

　　对于像春江花月这样的社区来说，目前的商业面积配置刚刚合适。在未来5年内，社区商铺将可能成为投资的热点。

　　顺势而为 商业潜力即将释放

　　随着钱塘江北岸沿线楼盘的相继建成并交房入住，钱江新城板块在杭州楼市一路升温，以绿城·春江花月等项目为代表的高档楼盘更是因其现房实景而引发一股销售热潮。

　　同时，随着高档社区入住率的不断提高和生活氛围的日益浓厚，这一区域的商业价值也开始为越来越多的人所预见和认同。定位于个性化时尚商业的春江花月·春江生活街区，以其依托的成熟花园社区和现铺优势引起市场追捧，领航未来“杭州外滩”商业。

　　一位不愿透露姓名的业主说：绿城的房子我一直都看好，住宅也买了，春江生活街区的商铺我非常看好。他认为随着城市的发展，杭州必然会出现一个甚至多个新的城市核心商圈，复兴区域风景优美、交通方便，商业前景不可估量。

　　凤凰城、太和广场、大名商务空间和钱江国际商务大厦都已经动工或已经结顶，整个复兴国际商务中心的建成指日可待。更关键的是，春江花月现在的入住率已经达到50%以上，2006年年底又完全交付，未来一两年，周边其他十余个高档社区也将陆续交付，届时，整个复兴地区的居住氛围将更加浓郁，这数以万计甚至数以十万计的高尚居住群体将会聚集并释放出极大的消费能力。目前，整个复兴地区暂时还缺乏高档消费场所，春江生活街区一万多平方体量的商铺处于复兴商圈核心之地，实力消费确保经营优势，未来升值空间巨大。

　　有容乃大 依托47万平方米社区

　　从目前来看，这一区域未来的人口会相对集中，并产生大量的消费需求。春江花月本身是一个47万㎡的大型高尚社区，再加上周边在建的十余个相类似的高档楼盘、超30万平方米的SOHO和写字楼内数以万计的时尚族群，可以预见，未来春江生活街区将会形成具有强大消费能力的商业客源。

　　1995年以后，当杭州丹桂花园、丹桂公寓、桂花城等第一批高档园区在城西村野之地建成时，即使是最有前瞻性的人，可能也不会想到这个地方会在上个世纪九十年代后期渐次成为优质居住带。

　　同样的，最早一批入驻社区底商的经营者们，恐怕也没料到短短的几年时间，这个区域的文二路整个街区，特别是世纪新城一带，会成批涌现出那么多具有时尚特性的个性化商业：欧香台湾面包房、巴厘工匠咖啡馆、燕之屋燕窝餐厅、长青堂藤器、野外生存训练、派伊登宠物医院、蒂凡尼床艺、友泰室内高尔夫、春天喜铺、威美文化艺术培训等等。

　　因为这些商业依托的是一个大型的住宅楼盘扎堆的区域，有了人气就有了商机，所以在一个有大型居住人群的地方，社区商业总有生存的空间。

　　各项因素衡量春江花月商铺价值

　　春江花月社区商铺影响力覆盖周边的金色家园

　　一个社区商铺是否具有投资价值，有许多方面需要去综合判断，为此，我们整理了一些考察商铺的各种指标，综合评定春江花月的商铺价值。

　　◆商情因子

　　商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态所吸引的主要客户群的规模和覆盖范围等。社区商铺的目标商情因子主要覆盖特定社区范围。

　　需要指出的是，不同社区的档次是不同的，由于社区居住人口档次不同，消费能力会有天地之别，从而使社区商铺出现显著价差。如果一个社区商铺的商情因子能够提高，那么其投资价值就会显著提高。商情因子的提升有多方面因素，比如，社区开发商在项目运作过程中，对其社区商铺进行宣传，将有助于吸引社区外的消费者；另外，商铺经营商本身的品牌形象，也可以提升商铺的商情因子等。

　　从目前来看，春江花月商铺的商情因子显然具有优势，该商铺依托的是一个钱江新城成熟高档小区——春江花月，总建筑面积约47万平方米，拥有2200户住家，该楼盘在2006年12月已经全部交付，目前已经入住将近1000户，入住人口在3500人左右。

　　由于该楼盘是钱江新城高档楼盘，因此给这一带的商铺带来了比较好的口碑效应和商业氛围。

　　◆“可视性”因子

　　铺面类社区商铺的“可视性”和方位、交通条件、整个项目的宏观布局都有关。铺位类社区商铺，一层，靠近出入口的商铺的“可视性”显然是最好的，租金最高，价值也最高。开发商如果能够使尽可能多的社区商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，那么绝大多数商铺的价值都会很高。

　　春江花月商铺为临街商铺和商业街商铺，其中三期即将开盘的商业街商铺位于小区的人行出入口，临街商铺前均设计了约三四米宽的人行道，这样的道路设计，从商业地产理论来看，能够使流动客流一目了然地看到店内的摆设。

　　同时，商铺统一规划，标识醒目，在商业街上还设置了一些休闲吧椅等，使客流能够在此小憩，这也有助于减缓客流速度，烘托人气，同时增加项目的“可视性”。

　　◆地段条件

　　对于社区商铺来说，所处的地段非常重要。

　　春江花月的商铺，主要位于小区的西面和北面，西面的商铺紧临飞云江路，而北面的商铺则临钱江支路。

　　在西面的飞云江路上，春江花月的商铺面对在建的赞成·太和广场和凤凰城打开，其中凤凰城在年内就能够实现交付，此外，项目周边还有滨江金色家园、金色海岸等项目。这些住宅和商务综合项目将给春江花月的商铺带来巨大的利好。春江花月商铺毗邻占地约17公顷、总建筑面积约60万平方米的复兴国际商务中心，周边十余个中高档成熟社区，超30万平方米的

　　SOHO和写字楼内数以万计的时尚族群，这显然会对春江花月项目带来巨大的商业氛围烘托。

　　◆客流量分析

　　社区商铺的客流量主要来自社区居住人口。商铺投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的规模庞大，哪个商铺位置的客流量比较大。

　　春江花月西面的飞云江路是复兴片区居民向本项目的人流主要途经之道，且春江花月的商铺和商业街入口面向飞云江路开放，因此飞云江路人流量最大。

　　项目北侧的钱江路是近江片区通往南星片区和复兴片区的次要通道，也是将来最有可能设立多个公交站点的道路，因此钱江路今后将会是依靠公交出行客户的途经之道，人流量较大。

　　南面的之江大道可便捷地到达未来的城市中心——钱江新城，但因其为城市交通性干道，车流量大，不适宜步行，人流量相对较小。

　　◆周边商业配套

　　春江花月虽然位于南星片区，但是由于秋涛路的一路之隔，再加上南星片区建设进度滞后于复兴片区，因此，在目前，受到南星片区的商业辐射远远低于复兴片区。复兴片区的紫花苑，美政花园，复兴南、北苑及海月花园均已形成了成熟的居住和商业氛围。

　　在该区域内的大型市场包括针织市场和陶瓷品市场，住宅底商主要集中在本项目北面凤凰南苑及复兴片区的紫花苑，美政花园，复兴南、北苑及海月花园。

　　以凤凰南苑为代表，商铺经营的类型有饮食店、发廊、装饰公司、房屋中介公司、药店、洗衣店等。业态没有进行前期定位和统一规划，所以显得杂乱无章，而且档次普遍偏低，无法满足这一带高档楼盘业主的需要，商铺面积也非常小。

　　春江花月周边目前只有在江城路和秋涛路交叉口有品牌连锁超市，生活配套如餐饮店、美容美发、茶室和足浴店等主要集中在复兴区块，距离春江花月的商铺都有一公里以上的路程。

　　春江花月附近500米距离内的生活配套非常缺乏，无法满足小区业主的基本生活需

　　◆覆盖人口

　　通常情况下，社区商铺的商业半径能辐射到500米以内的常住人口，从这点上看，春江花月的商铺将主要面向本小区的业主。

　　该项目周边大部分楼盘还处于开发阶段，所以入住率较低，目前只有凤凰南苑1200多户，春江花月900多户，商圈内的有效人口为5400人左右。

　　项目在未来的辐射人口有望达到1.5-2万，包括凤凰南苑1200户，春江花月约2200户，太和广场约1200户，凤凰城约900户，金色海岸约670户，金色家园约850户。

　　在所覆盖的楼盘内，金色海岸是没有社区商铺的，金色家园的社区商铺在3000-5000平方米，显然没有办法满足该小区业主的需要，因此这些楼盘交付以后，小区业主还会到春江花月的社区商铺消费。　

　　◆客户群质量

　　这是春江花月商铺的最大价值所在。

　　从春江花月所覆盖的商圈楼盘来看，主要是周边楼盘的业主和一些写字楼的职员。包括金色家园、金色海岸、太和广场和凤凰城，这些都是杭州最高档的住宅小区，现在在市场上的均价在12000元/平方米左右，此外，金色海岸更是定位为钱江新城的豪宅项目，均价基本在每平方米两万以上。

　　能够买得起这些楼盘的业主，其消费能力毋庸置疑，周边商铺的价值就体现在这些常住人口的消费能力上。

　　◆目前价格水平

　　现在春江花月的商铺，商业街的均价在23000元/平方米左右，沿钱江路的商铺均价在15000元/平方米左右。

　　这个价格如果参照一下目前杭州在售楼盘社区商铺的价格并不算高，春江花月的商铺是该区域率先开盘的，周围像复兴南苑、美政花园的商铺，市场上非常罕见。那些商铺的业主基本上都是做长期持有投资的，而且这一带的商铺本身数量就比较少，这一切都凸显了春江花月的商铺价值。

　　此外，从现在的租金来看，春江花月周边的商铺租金在1.5-2元/平方米/天左右，与三墩等地的一些新开楼盘的租金水平差不多，这个租金显然会有比较高的提升空间。成熟社区的商铺的价格一般在4-5元/平方米/天。

　　◆商铺结构情况

　　春江花月的商铺基本是沿街分布的，除商业街大多为一层以外，其余以两层为主，少量一层。一楼层高为3.9米，二楼层高为2.9米，铺形方整，开间一般在3.5米-8米之间，进深在11米左右，面积以200平方米以下居多，部分达到300平方米以上(最大的单元约为720平方米)。商铺面积、形式多样化，特别是一些大面积的商铺，在整个复兴区域目前是比较稀缺的。

　　民间专家看春江花月的商铺价值

　　绿城·春江花月商铺投资攻略

　　许多时候，民间的商铺投资者和经营户对商铺的价值看得更准，眼光也更独到，这些投资者、经营户虽然没有什么大道理，但由于长期经营、投资商铺，在第一线摸爬滚打，具有丰富的操作经验，商铺好不好，他们一看就知道。

　　为此，我们邀请了几位民间的商铺投资者，请他们来分析一下春江花月商铺的价值。一位是已经在春江花月开起美容院天妍的总经理王女士，一位是在城西买商铺投资，亲眼见证了他的商铺从3万元年租金涨到8万元的章先生，还有一位是在多处投资商铺并且就住在春江花月的严女士，另有一位是一直以来关注春江花月商铺，现在准备购买三期商业街商铺的投资客吴先生。

　　买得起春江花月

　　消费能力肯定强

　　天妍美容院王经理：目前在杭州已经开出三家店，天妍在选址上非常慎重，一家在雷迪森，一家在春江花月，即将开出的第三家分店，地址选在同样是绿城开发的深蓝广场，在谈到为什么要选择在春江花月开店时，王经理表示她就认准了——买得起春江花月，消费能力肯定高。

　　当初选择在春江花月开分店，主要是因为我们认准了一条，能够买得起春江花月房子的人，消费能力肯定很高，所以我们在这里开了店。

　　我们在雷迪森有一个店，这个店已经经营了许多年，在杭州有一定的知名度，我们发现一个比较有意思的现象，我们的一些会员住在春江花月，她们会开着车到雷迪森的天妍来做美容。

　　这给我们一个启发，后来我们专门到春江花月进行了一些市场调查发现，虽然春江花月的入住率现在来看还不高，但大多数人都是我们的目标客户，我们的目标客户主要是一些30岁以上，受过良好教育、有一定消费能力的女性。

　　我们的美容院一般通过会员卡赢利，每张会员年卡起步价在5000元，只要一家店有100个会员，基本上就能够保证正常运营，现在春江花月的这家店已经基本上达到了这样的要求。

　　而且当初进入春江花月，也是因为周边的商业业态还没有起来，我们早点进来，就可以抢占这一带商圈目前还是一片空白的美容市场。

　　而且我们立足长远，相信随着今后入住率的提高，这个美容院的赢利情况将会更加可观。

　　我觉得像春江花月这样的社区，档次比较高，业主的消费能力比较强，所以适合经营一些比较高端的商业，最好是类似美容院这样的会员制模式商业，这样第一年、第二年利润薄一点，以后的几年肯定利润会比较高，而对于那些商铺投资者来说，只有经营户能够经营成功，那些商铺才能获得比较好的租金回报，商铺的价值才能从中得到提升。

　　我眼睁睁地看着租金

　　从3万到8万

　　商铺炒家陈先生，在当初城西尚没有多少入住率的时候，买了一间湖畔花园的商铺，对于一个刚交付的小区来说，通常情况下商铺的价值很难为人所预料，但是现在，陈先生的商铺从3万/年涨到8万/年，而且商铺的价格也从原先的60万涨到了110万。

　　这些刚交付的楼盘，到底有没有升值潜力，我就举一个我的例子。

　　我买的是湖畔花园的商铺，四十多平方米，那个时候价格是60万，当时我就觉得非常便宜，所以买了一套用来投资。

　　现在我的这家商铺出租给一家房产中介公司，每年的租金在58000元，这个价格是比较低的，湖畔花园一带的商铺现在的租金起码都在8万元左右，当初那家房产中介公司觉得今后这一带社区商铺的发展潜力肯定非常不错，所以干脆要求一签就签三年，那时候觉得这样很好，每年进账58000元，没什么风险。

　　现在我实在是感到后悔，因为现在想来找我租店面的那些经营户都已经排上了队，每一家的年租金都在8万元以上，我这个商铺旁边的几家商铺，现在每年的租金也都已经超过了8万元。

　　这个商铺我是在2003年买的，而现在这个商铺的价格在110万到120万，而且也根本买不到。因为根本没人会拿出来把商铺卖掉，这样高的回报率，谁肯卖啊。如果有一套商铺抛到市面上来，那还不是抢疯了。

　　所以一铺养三代，这话一点都不假，我是眼睁睁地看着我的这个商铺租金就这样涨起来的，现在这个楼盘一间四十多平方米的租金一年有8万，而在2003年的时候，每年的租金才3万元左右。

　　今后这里肯定是一个旺铺

　　春江花月三期商铺的意向投资客：现在已经拥有四家商铺。

　　我看了一下春江花月的商铺，目前入住率在900多户，这样的入住规模，对于便利店、美容美发店、洗衣店、棋牌房来说，可以维持正常运营，每个月能够有几千到一万的赢利，但对于有些商铺来说，能够做平就很不错了。

　　对于春江花月的商铺来说，相信经营户和商铺投资者的考虑角度是一致的，就是其远期的前景，这里在几年以后绝对是一个旺铺，因为这里的商铺不仅仅覆盖了整个春江花月今后2000多的住户，而且金色家园、金色海岸本身社区商铺比较少，因此春江花月的商铺对这些住宅小区也有一定的商业覆盖。

　　此外，我更加看好沿飞云江路一带的商铺，因为隔着一条路是赞成·太和广场，写字楼的人对于住宅商铺的需求是很大的，我在湖墅南路这边开了一家小的奶茶店，结果发现主要的客户是写字楼里的上班族，下午的时候他们叫外卖，我们一送

　　都是十几、二十杯的。

　　因此在飞云江路沿线的那些商铺，在经营业态的选择上可以思路更拓宽一些，不仅仅满足那些小区业主日常生活需要，还可以多考虑一下周边的写字楼。

　　这里的商铺远景很不错，市中心根本就已经是一铺难求了，在这里买个商铺未来的价值会有比较好的提升，一开始经营的时候，商铺的业主要给经营户留一定的利润空间，租金不能定得太高，一块二到一块五毛钱每平方米每天是一个比较合理的价格。只有经营户做起来了，商业氛围形成了，商铺的价值才能得到提升。然后每一年有一个合理的租金提升。

　　另一方面，经营户在商铺的租期上也可以多签几年，说白了，经营户看重的也就是现在这里的租金还比较低，未来的人气又可以预料得到，所以我想有许多经营户甚至会抱着哪怕前一两年平平过，就等着今后能够赚钱的心态，我在三墩那边也投资了一个大型小区的社区商铺，经营户就是这样的心态。

　　对于经营户来说，先期就入住，今后这里的商铺想租都租不到的，以后如果人气起来了，转手也可以获得一笔很可观的转让费。

　　升值空间还是有的

　　盛女士，春江花月小区业主，同时也是商铺炒家。

　　商铺投资我是一直在做的，最近我转让开元路上的标准营业房，有三间，每间面积35平方米，层高3.9米，年租金6万元/间，当初买来的时候才3万元/平方米。

　　我本身就是春江花月的业主，对这个楼盘以及周边的情况也比较了解，应该说目前这个小区周边的各项商业配套还没有起来，而且这些商铺我们买买东西非常不方便，只好开车到周边去买。

　　春江花月现在小区入住的业主消费能力是比较高的，我们小区附近，就是没有一些上档次的、有一定知名度的品牌连锁店。

　　绿城这家开发商也在杭州很有名，这个楼盘在杭州也很有影响力，这些都会对春江花月的商铺有很好的口碑效应。

　　这一带现在还是有一定的人流的，傍晚的时候老人和小孩也经常在附近散步，到了晚上，想要买点东西，最好附近有这样的满足日常生活的店。

　　这里的商铺我觉得主要有两个卖点，一个是这个商铺今后有很好的发展前景，此外，这里的业主消费能力比较强。而且，春江花月的商铺应该会有比较好的发展前景。相对来说，我觉得临钱江路这一带的商铺现在价格才15000元/平方米，更有升值的空间。

　　春江花月适合做什么商业

　　绿城·春江花月商铺投资攻略

　　对于春江花月这样一个高档社区来说，究竟适合做哪些商业？一些商业地产一线操盘手、商业地产投资机构做了分析和定位。

　　百胜招商的总经理方芳认为，作为一个30万平方米以上的、有2000多住户的大型小区来说，社区商铺首先是以本小区作为主要辐射根据地，以满足本小区业主日常生活需要为前提。此外，该楼盘是一个钱江新城的高档社区，经营的业态应该与该楼盘自身的档次相匹配，春江花月的业主消费能力比较高，有一定的层次和品位，所以无论是生活购物类业态还是生活服务类业态，都应该突出品牌化经营。

　　此外，该楼盘是一个钱江新城的高档社区，经营的商业应该与该楼盘自身的档次相匹配，春江花月的业主消费能力比较高，有一定的层次和品位，所以在商业的选择上，应该突出品牌。

　　“就拿一个便利店来说，在春江花月的沿街商铺是不适合一些没什么牌子的夫妻老婆店来经营的，要开也要开一些有一点知名度的，如可的、喜士多等等，就是要提高春江花月社区商铺的品牌化程度。”

　　家居饰品店

　　在春江花月这样刚交付不久的小区，周边的金色家园、金色海岸、太和广场、凤凰城在未来一到两年内又将迎来一个交房入住的高峰，显然，在未来几年内，随着新业主的入住，会有一个对家居饰品集中需求的时间段，因此，春江花月的商铺非常适合经营这一类家居饰品店。

　　样本典范：水星家纺

　　商铺要求：面积在80多平方米，户型结构要求比较方正，双门面。要求能够放置比较大的床作为展示。

　　工作人员：一般只需要两个店员，促销阶段适当增加人手。

　　营业时间：12小时

　　前期投入：装修七八万左右。不需要加盟费和管理费，前期进货额在十五六万，算上商铺的租金、流动资金等等，投资一个水星家纺启动资金在35万。

　　选址要求：一类商业街，或者在一些社区的底商，其覆盖范围在周围3公里以内，所以方圆3公里以内是一个住宅楼盘比较集中的区域。所在的社区最好是规模在30万平方米以上，小区的入住率在30%以上。有大约800到900户的业主。

　　经营户柳先生：水星家纺非常适合开在新建楼盘扎堆的区域，这一类区域的业主对家纺产品的需求量非常大，就拿亲亲家园来说，我们在这里开了一个水星家纺，对购买我们产品的客户进行了一个调查，发现包括铭雅苑、勾庄的天阳·棕榈湾的业主都来我们这里消费。

　　通常情况下，这样的家纺店在总店的指导下都能够开成功，如果是一个80平方米左右的店面，每个月的成本我们估算了一下在1万元左右，每个月销售额在两万五到三万元，也就是说，一个月的纯利润在一万五到两万元。

　　附注：引入品牌建议

　　银行：工行、建行

　　咖啡吧：星巴克、蓝山

　　便利店：喜士多、可的

　　药店：老百姓、海王星辰、华东大药房

　　洗衣店：象王

　　面包饼屋：浮力森林、丹比艺术蛋糕

　　照相扩印店：柯达、富士

　　眼镜专卖：大光明、宝岛、精益、奥星

　　美容：陈佳、宝丽姿、自然美

　　健身：良子健身、蕾蕾健身

　　音像店：海天音像、非常音乐、同人音像

　　便利店

　　由于春江花月是一个大型的社区，因此满足业主日常生活消费的便利店就非常有必要了，虽然春江花月已经有一家便利店，但考察以后发现这并不是一家品牌店，货品的档次也比较低，一般春江花月的业主很少在这里消费，附近500米范围内，没有这样的便利店，因此，品牌连锁便利店的生存空间非常大。

　　样本：快客便利店

　　商铺要求：面积在50到80平方米2个店面。最好有小仓库，配小卫生间。

　　选址要求：最好选择社区商铺，入住率如果达到200到300户，可以启动，如果在500到600户，可以运营得比较成功。

　　营业时间：24小时

　　工作人员：招5到6人，个体加盟3个人也可以。店长的工资1500元/月，一般员工在1200元/月。

　　前期投入：不需要加盟费，两个门面简单装修费用在3万元左右，中档装修在4万元以上，设施设备费用4万元，包括电脑、展示柜、货架等等。还要进5万元左右的货(不包括香烟)，前期投入基本上在十五六万。

　　经营户杨先生：一家快客便利店主要服务对象以小区的业主为主，通常情况下，我们有一个统计，平均每人每天在快客的消费在一块钱到一块五毛钱，每个月的毛利在1万两千元，但是要扣除经营性开支和房租等，基本上一个月的净利润在3000元左右。

　　洗衣店

　　春江花月这样目前已经拥有900多住户，而且这些客户的消费能力比较高，大都有一些名牌服装，而周边目前还没有一家洗衣店，因此开设一家品牌洗衣店就非常合适。

　　样本：象王洗衣店

　　商铺要求：面积在80平方米以上，这是一个中档店的最基本要求。

　　选址要求：象王洗衣店有一套选址的要求，其中有一条是方圆两公里范围内没有象王洗衣店，此外，最好开在社区商铺。

　　前期投入：加盟费加管理费在20万左右，简单的装修费用在3万元，20万的机器费用，加上电脑、人力成本和房租，要开一家象王洗衣店启动资金为50万左右。

　　经营户李先生：象王洗衣店非常适合开在社区商铺，像春江花月这样的地方，本身已经有了一定的入住率，通常情况下，一家洗衣店要保证能够正常运营，起码需要500个会员，会员卡的费用在500、1000等，这些会员能够使一家店降低风险，但另一方面，散客也很重要，像春江花月开一家象王洗衣店，前期可能还是做散客为主，散客的利润也相对更高一些。

　　现在一家象王洗衣店，如果能够保证有100多个会员，一个月的净利润在一万五千元左右。

　　美容美发店

　　对于一个新的小区来说，美容美发店是必需的，但对于春江花月这样的商铺来说，由于这里的业主有一定的层次，因此这一类的美容美发店的档次就比较高，最好是品牌加盟店。

　　由于是新交付小区，业主比较少，对于一些要求一定客流的商业业态来说就有点捉襟见肘，但对于美容美发来说，客户相对比较固定，可以通过办年卡等方式前期就锁定一批意向客户，这也有利经营户早一点回笼资金，减少经营风险。

　　样本：克丽缇娜美容院

　　商铺要求：面积在150多平方米以上，户型结构要求比较方正，可以全部是一层，但更好是一层两层，因为这样一来，租金会相对比较便宜。房间在两间以上，因为是国际品牌，所以面积大一点，装修档次高一点比较好。

　　选址要求：最好选择社区商铺，为社区业主服务。

　　工作人员：一般只需要五六个工作人员。

　　营业时间：12小时

　　前期投入：以一个150多平方米的克丽缇娜美容院为例，装修费用为15万，此外，加盟费为15000元，进货65000元，加上一些设备费用、商铺租金，前期投入在30万左右。

　　经营户孙小姐：这样的美容院，要想开成功最主要就是有一定数量的会员，会员的年卡分为三种，分别是3000、5000、7000元。会员在100人以上，就能够保证一家店正常运营。现在我们这家店的会员就在150人左右，净利润在两三万左右。

　　此外，克丽缇娜有指导店，可以帮助新开的经营户经营和管理，做一些规划，一个从来没有搞过美容的人，如果定位合适，地段良好，也可以开得很成功。