最高法院公布两个司法解释，涉及多项物业纠纷热点，10月起施行
　　广州天河南“住改商”终于有了说法 本报记者 朱文海 摄
　　本报今天消息 综合新华社、《人民日报》报道：最高人民法院昨日公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将于10月1日起施行。两部司法解释涉及审判实践中的若干热点、难点问题，最高人民法院有关负责人对此作出解读。
　　“多数业主同意”仍不足为据
　　问：当前，因“住改商”引发的纠纷较多，司法解释对此作出了怎样的规定？
　　答：按照《物权法》第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后，在实践中有做法是按照“多数决定”来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第77条的立法目的。
　　针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
　　此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
　　车位按比例配置给业主
　　问：车位、车库争议是热点问题，司法解释是如何处理此类问题的？
　　答：车位、车库紧张是目前普遍存在的问题。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。
　　根据司法解释，如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处理给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
　　车位可专有 屋顶属共有
　　问：如何认定专有部分和共有部分是大量纠纷的关键问题，司法解释作出了怎样的规定？
　　答：司法解释从现实生活出发规定，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。
　　实践中,很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。
　　暂未拿产权证也算业主
　　问：已拥有房子，但未办理所有权登记的人，算不算业主？
　　答：现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。
　　为此，司法解释特别明确，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
　　房子空置也要交物业费
　　问：个别业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应当如何处理？
　　答：实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。因此，除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，不应得到法院支持。
　　物管公司被“炒”无权收费
　　问：物业公司未获续聘，但赖着不走，在此期间提供的物管服务，可否收费？
　　答：司法解释明确，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。
　　此前，一些住宅小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司赖着不走。如果业主不交物业费，物业公司诉至法院，法院会以有事实服务为由，判决业主支付物业费。这虽不公平，但在“事实服务”这个概念的情况下，业主也只能交费。此次司法解释取消了“事实服务”概念，物业公司拒不撤出时，业主有权不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干。